北京房山：置业？投资？怎可忽略房山！

近几年，在新城规划下，房山明确了建设首都西南枢纽、建设友好产业新区以及山水文化名城的发展目标后，不断加快城市化、工业化、现代化进程。房地产市场迅速发展，2010年以来商品住宅成交面积均超过70万平方米，2015年虽较前期有所回落，但在京津冀协同发展大局下，市场发展势头依然向好。

1、旅游资源丰富，教育资源不断积聚

房山地处京郊西南，是北京西南门户和生态屏障，下辖28个乡镇、街道、地区办事处。常住人口为103.6万人，较2013年增长2.6万人，户籍人口79.4万人，常驻人口与户籍人口的比值为1.31，人口一直处于净流入状态。

房山历史文化底蕴深厚，全区包括周口店北京人遗址、西周燕都遗址、云居寺等在内的五百多处文化古迹，房山世界地质公园是北京第一处以自然景观为主的科技型世界地质公园，拥有丰富的地质遗迹资源。房山旅游资源位居京郊之首，境内有5处4A级风景区。

房山拥有众多教育资源，覆盖北京四中房山分校、长阳中学、北京小学、皇城根小学、丰台十二中、首都师范大学附属房山中学等优质中小学义务教育资源，同时也引入了北京四幼、红黄蓝幼儿园等优质幼教资源。另外，中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、中国信息大学、首都医科大学等十余所大学的房山分校已经入驻，这些高校基本位于良乡高教园区（良乡大学城）内或周边。

2、轨道交通极大提升了房山的通达性

房山是北京南部地区重要的门户通道，京广、京原等多条铁路、京石高速、京石高速第二通道、107、108国道等多条公路干线穿境而过。轨道交通房山线、京良路等多条直达市区的快速通道也已通车。房山线的西沿线——燕房线已开工建设，2017年底将建成通车；房山线北延线将于2016年开工，预计2019年建成，实现与10号线和16号线的换乘，同时，这条线路还预留了继续北延的条件，如有需要，将继续北延至城市核心区。

2016年房山将推进京良路、丰良路、108国道新建(房山段)和京昆高速连通市区工程，争取启动与首都新机场联络线、轨道S6线西延线。同时，还将完善区域路网，推进山区联络线工程，并畅通新城微循环，开工建设燕房西北环线。此外，2016年还将开工建设吴店、长阳、窦店客运站。

3、供不应求，价格上涨

2015年房山商品房销售面积为165.7万平方米，实现销售额256亿元，较2014年分别增长2.7%和11.8%；商品房待售面积为114万平方米。2015年房山共成交商品住宅（不含保障房）7000套，销售面积为74万平方米，较2014年分别下降8.5%和1.8%。而2015年房山供应6000套、61万平方米，同比大幅下降47.7%和51.3%，销售面积与供应面积的比值为1.21，市场呈现供不应求的态势。销售均价20487元/平方米，首次超过2万元/平方米，同比上涨11.9%。

商品住宅（不含保障房）量降价涨，而成交量的下降一部分是受北京其他区域分流购房人群的影响，特别是临近的丰台区和石景山区；另一部分则是受供应量下降的影响。

2015年房山商品住宅（不含保障房）销售共覆盖50个项目楼盘，主要分布在长阳、良乡、城关和窦店镇，其中长阳有18个、良乡有15个；并且这些楼盘基本位于地铁房山线和正在建设的燕房线站点附近，其中长阳站、篱笆房站以及良乡大学城附近分布的项目最多。

长阳镇销售的18个楼盘共成交套数超过2500套，占房山总成交套数的比例为37%，成交均价24560元/平方米；良乡共成交约2300套，占比32%，成交均价20599元/平方米；窦店、城关成交均价分别为15072、12885元/平方米。

中粮万科长阳半岛2015年成交1001套，销售金额达30亿元，是房山成交项目中唯一超过千套的项目，在北京市住宅排行榜中排名第四位。该项目位于长阳站附近，京石高速、京开高速、京良路、长韩路、各路公交线路等给其交通带来极大便利，周边配有北京四中、北京小学、北京四幼等优质教育资源，另有商场、超市等配套较为完善。中粮万科长阳半岛为非毛坯修项目，销售均价为26727元/平方米，在房山所有成交项目楼盘中，均价也为最高。

60-120平方米住宅成交套数超过5500套，占总成交的比重达80%，其中60-90平方米住宅占比44%，90-120平方米占36%；120-160平方米住宅占比12%。由此可以看出，购买房山住宅的客户多为北京中心城区的外溢人群，基本属于刚需和刚改类型。

土地市场来看，2015年房山共成交5宗住宅用地，分别位于长阳（1）、良乡（2）、周口店（1）和阎村（1），总成交面积为93.7万平方米，较2014年增长近两倍；成交楼面价超过1.3万元/平方米，同比上涨19.8%，溢价率达40%。2010年以来，房山住宅用地共成交48宗、797万平方米，这些地块多分布在区政府、良乡大学城附近。

4、承接产业转移与人口导入，住房需求增加

今年北京政府工作报告中明确提出，要抓好顺义、大兴、昌平、房山等新城建设，积极承担中心城功能和人口疏解。

房山作为首都功能疏解的承接地之一，2015年已启动全面清退低端产业的行动，2016年禁止类和限制类的企业将全部从房山退出。产业转型升级不断加速，石化新材料高端研发服务产业、建材高端研发生产、教育科研、旅游休闲等新兴产业发展迅速。

同时，随着房山优质教育、医疗等资源的持续引入，以及交通道路的不断规划建设，人口的导入强度将增加，从而给房地产市场带来更多的需求。

从各乡镇来看，长阳、良乡依然是政府重点规划和发展的地区，这两个地区拥有教育、医疗、休闲娱乐等众多优质资源，人口集聚力在各乡镇中最强，未来市场仍将保持发展活力；城关、窦店等地区在政府规划下，市场逐渐升温；西部地区多属于山区，各类资源都相对匮乏，房地产市场发展起来尚需时日。