湖北荆州：古城楼市 如何蜕变？

荆州是著名的历史文化名城，地理位置优越，拥有多所高等院校，教育资源丰富。荆州处于快速城镇化阶段，前几年房地产市场发展迅速，由于经济基础较为薄弱，人口净流出，房地产需求相对不足，导致库存压力较大，房价出现明显回调。未来，农民工购房将成为去库存的重要途径。

1、历史文化名城

荆州位于江汉平原腹地，湖北省的中南部，长江中下游，长江流经荆州地域约470公里，接近全省长江干线长度的一半。荆州是连东西、跨南北的交通要道和物资集散地，是川湘鄂经济纽带和长江沿岸重要的港口城市，东连武汉、西接宜昌、南望常德，北毗荆门。

荆州古称“江陵”，是春秋战国时楚国都城所在地，目前还有保存完好的古城墙，城墙围起来的城内就是最早的荆州区城区中心，荆州市政府所在地就在城墙之内，城内常住人口10万人左右，城墙之外与之相邻的是热闹繁华的沙市区。后来为了申遗，计划将城内人口外迁，所以目前荆州房地产项目基本都位于城外。

2、人口净流出

荆州市辖沙市区、荆州区两个市辖区，公安、江陵、监利3个县，代管洪湖、松滋、石首3个县级市。与多数三四线城市相同，荆州对于人口的吸附能力较差，属于人口净流出城市。2014年全市户籍人口658万人，常住人口574万人，两者之差超过80万人。多数人口涌入武汉、广州、深圳等区域核心城市。荆州城镇人口284万人，户籍城镇化率达到43%，处于城镇化快速发展阶段，未来仍将有大量人口涌入城市。

3、房价起伏

九十年代，楼盘几乎无人问津。前十几年，北上广深一线城市房地产迅速发展，房价也一路飙涨，这样的发展趋势也带动了全国房地产市场的发展，作为湖北省中心城市之一的荆州市也不例外。从上大学到工作，每次回家，都会发现，又多了一些新楼盘。听老一辈的说，荆州的房子在90年代是没有人买的。

进入千禧年，楼市蠢蠢欲动。2002年我上高中的时候，家旁边的楼盘2000元/平米（沙市区市区，与荆州城区相邻），大家都说，这么高的价格谁买啊。还听说一个很大的楼盘，那会我还见过它的宣传海报，叫吉祥凤凰城，那会1500多一个平方，大伙都说，那么偏的地方，还卖这么高谁要。

“四万亿”推动下，房价大涨。全国楼市都火了，荆州的楼市也火了，不多久我家旁边的楼盘就全部卖完，吉祥凤凰城从2000多一度涨到6000多，而那会儿武汉差不多地段的房子也才8000多；再后来，荆州的房子越来越多，吉祥凤凰城周围的楼盘也越来越多了，并且从之前的6层花园洋房为主，变为小高层居多。

好景不长，房地产迎来理性回调。近几年，全国楼市降温，荆州楼市热度也降了下来。与一二线城市依然坚挺的房价不同，荆州房价在2014-2015年已经有过一轮降价，下降幅度在10%-20%左右。目前荆州市城区中心地段住宅均价在5000-6000元/平米左右，稍偏一地的地段均价在4000-5000元/平米左右。

4、库存压力较大

在楼市逐渐降温的背景下，荆州市出让的住宅用地近几年有增无减，2015年出让宅地规划建筑面积1347万平方米，仅市区内就有584万平方米，同比上涨38%，潜在供应大。总体而言，目前荆州市开发项目较多，但是人口聚集力弱，人均支付能力不高，高收入人群有限，库存量相对较大。

5、大房企的日子也不好过

目前知名房企万达和绿地已经陆续进入荆州。万达开发的是商住综合体，位于荆州市沙市区，与荆州城区交界，距离古城墙东门5分钟路程，整个项目建筑面积47.8万方，其商业部分是荆州万达广场，2014年9月开业，就目前运营情况来看，人气并不理想，普通居民还是觉得入驻的品牌价位偏高，难以负担。住宅从2014年初即开始销售，但去化速度较慢，价格也从刚开盘的6500元/平米降至5800元/平米。

绿地集团开发的绿地之窗，位于荆州火车站旁边，也是综合体项目，目前公寓售价5200元/平米。该项目距老城区较远，配套不够完善。但受城市规划及古城搬迁利好影响，火车站区域近两年发展较快，配套也进一步完善，但目前周边人气很弱，火车站聚拢的人流对于项目的销售作用不大，去化速度较慢。

6、农民工购房将成为去库存的重要途径

农民工购房是去库存的重要途径。荆州的楼市库存压力较大，市区常住人口需求有限，去库存很重要的一个渠道就是中央倡导的让农民工买的起房。荆州农村80%以上的青壮年都进城务工，其子女和老人都留在了农村。虽然这些务工者常年在大城市工作生活，但是能在大城市买房的却是微乎其微。在外面打拼的经历，开阔了他们的视野，他们对于子女教育非常重视，希望为子女创造良好的学习环境，避免以后再像他们这样艰苦生活。

子女享受高水平教育，是推动农民工购房的重要因素。农村的教育水平普遍较差，另外随着学龄人口的减少，家附近的很多学校都撤并了，小孩子上学要走很远的路程。因此，很多务工者希望能够在荆州城区买房，以便让自己的孩子在城里上学，接受良好的教育。另外，即使不为了子女的教育问题，由于长年在城市生活，农民工也已经不再习惯农村生活，所以在城市拥有一套房也是他们自己的愿望。但是对大多数农民工来说，新房的价格还是偏高，他们大多会选择2000年左右的二手房。

荆州应改善就业环境，留住应届毕业生。荆州是湖北省第二大人才密集地，拥有7所高等院校，在校生13万人，重点实验室27个。目前多数大学应届毕业生选择离荆，留在荆州就业的比例很小。荆州应充分利用人才基数较大的优势，改善就业环境，加快传统产业更新换代的进程，增加就业机会，促进大学生在当地就业，扩大住房消费需求。