重庆沙坪坝：西部去库存，东部扩产能

沙坪坝是西南地区的教育重镇，受大学城带动，沙坪坝西北新城逐渐崛起，房地产市场快速发展。但由于短期内供过于求，竞争过于激烈，导致西部西城房价水平较低，未来以消化库存为主。而东部地区地产项目供应较少，需求无法满足，未来以增加供给为主。

1.西南角与重镇，文化积淀深厚

重庆，简称巴和渝，位于中国的西南部，长江上游地区，是中西部的水、陆、空型综合交通枢纽。1997年恢复成立中央直辖市后，成为长江上游地区的经济文化金融中心。作为重庆市主城区之一的沙坪坝区，地处重庆西南部，是成渝两地政治、经济交流的必经之地，也是重庆主城区和渝东北、渝东南地区通往渝西地区的重要通道。域内历史文化积淀深厚，融巴渝文化、沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一炉，是红岩精神的重要发祥地。

2.工业主导，商贸发达

沙坪坝区幅员面积396平方公里，常住人口110多万，区域内科技教育发达、工业基础雄厚、旅游资源丰富、物流商贸繁荣，是重庆六大城市副中心之一。2015年，沙坪坝区地区生产总值为714.3亿元，同比增长8.0%，其总值水平和增速在全市各区县位居前列。从产业结构来看，2015年，第二、三产业加起来所占比重超过90%，表明工业仍是沙坪坝区的主导产业，同时作为重庆重要的物资集散地和商贸区，商业、服务业、旅游业、教育业等第三产业所占比重也较大。

3.大学城带动西部新城崛起

重庆直辖市成立以前，沙坪坝区东部和西部城市发展严重失衡，东部30多平方公里建成区承载80万人口，平均每平方公里有2.7万人，不堪重负，交通拥堵，严重影响城市功能发挥。而西部虽有250平方公里，但常住人口稀少，基础设施严重滞后，在城市建设、人民生活水平、区域经济发展方面均与东部有着较大差距，沙区城市建设向西扩容变得刻不容缓。自2003年开始，重庆市人民政府批准在沙坪坝区西部建设大学城，随后又以大学城为中心进行扩大，相继建设了西永微电园、铁路物流园、台资信息产业园、城市中心区等板块，五大板块统称为重庆的西部新城。

作为西部新城率先启动建设的大学城，目前已进驻了15所高校，教师、学生人数近20万人。与此同时，各大房企如龙湖、金科、协信、新鸥鹏等也扎堆大学城，目前大学城内在售的房地产项目近30个，覆盖高层、别墅、洋房、公寓、写字楼等各种物业类型。随着轨道1号线和双碑大桥的相继通车，如今的大学城不止是大学或居住区，还入驻了IT、物流、地产、金融等领先行业，其辐射的范围和配套区域也一扩再扩，如西永微电子产业园、重庆现代物流园等，成为了西部新城人群休闲、娱乐、消费的核心区域。

5.房地产市场现状

在重庆整体大环境出现下滑的情况下，2015年沙坪坝区的在售楼盘积极调整营销策略，采取以价换量的营销方式，区域内楼市状况好于主城，2015年住房成交量同比增长6.7%，其市场主要呈现出以下几个特征：

①区域分化明显，西部在售楼盘比重较大

受城市规划建设不断向西迁移的影响，目前重庆沙坪坝区在售楼盘6成以上来自西部片区的大学城、微电园板块。由于进入大学城、微电园板块的房企较多，新增体量供应过剩，虽然近三年需求量逐年攀升，但库存压力仍非常巨大，加之市场竞争白热化，大学城、微电园板块的房价呈现逐年下滑态势，目前整体房价在4900元/平方米左右，与重庆近郊区县的房价水平相当，由此也拉低了沙坪坝区的整体房价。

东部片区的中心商圈由于新增楼盘数量较少，供应量相对较小，且房价一直保持中上水平，整体房价在6800元/平方米左右，致使近两年该区域房屋成交量呈现下滑趋势。值得注意的是，东部片区的井双板块于2015年开始落实开发建设，吸引了首创、渝富、金融街等知名房企进驻，虽然目前该板块在售楼盘数量不多，仅占整个沙坪坝区在售楼盘的12%左右，但未来将会逐渐成为众多开发商的首选之地。

②需求结构仍以刚需为主

从在售楼盘的形态来看，近三年沙坪坝区的普通住宅、公寓等刚需楼盘仍占市场主导，其中两房或者“2+1户型”市场销售占比最大，一房或单间配套等小户型市场销售占比在逐年下滑。另外，区域的别墅和花园洋房等改善型住房的市场份额较小，其主要集中在大学城、石井坡以及歌乐山等环境较好的地区。

③西部大学城购房人群多以投资为主，区域房屋空置率较高

沙坪坝区是文化教育之区，西部大学城丰富的教育资源吸引了众多购房者前往置业。购房者中除学校老师、学生家长外，多为看中其区域价值的投资人群。但目前大学城房地产项目多为期房，加之城市基础设施建设还未非常完善，常住人口数量不多，主要集中在大学城核心商圈附近，故区域内房屋空置率较高，存在一定的泡沫风险。

6.西部去库存，东部扩产能

西部片区：西部以去库存为主，市场销售量价保持稳定

沙坪坝西部片区还处于城市加速建设阶段，目前随着开发商进驻数量不断增多，商品房新增体量供应趋于过剩，虽然该片区需求量近几年均位居重庆主城其他区域之首，但库存压力仍较大。2016年中央宏观调控政策仍以去库存为主要方向，届时沙坪坝西部片区的房地产市场也将与中央的步调一致，以去库存为主，区域内的供应量或将有所下滑，市场销售量价将保持稳定。

东部片区：井双片区将满足沙区东部的房地产市场需求

目前沙区东部中心城区人口聚集较多，但区域内土地价格较高，房地产开发成本过大，致使大多房企望而却步，在售项目不到全区的五分之一。2015年，东部片区的沙坪坝中心板块、凤天板块受房源较少、需求选择性较少的影响，成交量价同比均出现下滑。目前，东部片区随着双碑大桥的建成通车，沙区至江北、渝北的距离明显缩小，另外沙滨路延长、磁器口扩容，让离沙区中心商圈较近的“井双片区”迎来了新的发展机遇，并且吸引了渝富地产、融创、首创、金融街、信达等多家知名开发企业入驻，未来该片区的房地产市场供需将有所提升，进而弥补沙区东部的房地产项目较少的缺陷。