李宇嘉：房贷新政对激励农民工返乡置业是场及时雨

在春节即将来临之际，央行和银监会联合发布房贷“新政”。此次政策发布，再次遵循了长假前释放利好信号的思路。很明显，在这个时间节点上下调房贷首付比例，很大程度上是为了鼓励农民工买房、“返乡置业”以及回乡探亲买房。

过去几年，农民工买房、“返乡置业”轰轰烈烈，根据业内的调研，农民工买房、“返乡置业”占据了地市一级住房销售的30%、县市一级住房销售的50%左右。目前，在二、三线城市和三、四线城市，户籍居民家庭住房自有率超过80%、拥有两套及以上住房的比例超过50%。因此，农民工买房、“返乡置业”已经成为二、三线城市三、四线城市楼市消化库存的主力。

新年伊始，为贯彻中央经济工作会议精神，鼓励农民工购房、“去库存”的政策陆续在全国各地铺开。近期召开的各地“两会”上，“去库存”成了最热门的词汇。从先行省市做法来看，政策可谓非常优惠。这些政策均意在降低购房成本，提高银行融资支持，适应以农民工为主的“新市民”住房需求。

但是，经过近几年的需求释放，农民工整体买房需求潜力还有多大很难说得清楚。据国务院农民工工作领导小组发布的数据，外出农民工2015年月平均收入为2864元，刨除城市生活成本，预计月储蓄仅有一半左右。按照三、四线城市平均3500元/平方米的房价计算，这一群体的房价收入比在16倍左右。因此，自己储蓄和父母资助成为农民工买房首付资金的主要来源。但除了首付款以外，还需要支付税费、非毛坯费、家电家具建材等一次性支出，同时每月的月供额也在1100元以上。

过去几年，由于房地产、建筑业等农民工就业集中的行业发展很快，农民工可支配收入增幅连续数年保持在9%以上。但2015年首次下滑到8.9%，这与房地产、建筑业下滑关系很大。因此，“返乡置业”和农民工购房红火了3~4年以后，受就业行业不景气、收入下滑的影响，以及未来制造业“去产能”、“去杠杆”的冲击，后续需求能有多大的释放还有待观察。