李宇嘉：高杠杆下 深圳房贷政策或现收紧信号

有人将本轮深圳楼市空前的牛市称为“杠杆牛”。目前，深圳存量商品住房不到北京、上海的一半，但房贷数额却比北京、上海还高，可见杠杆率之高。在房贷政策外“加杠杆”，本质上就是“次级贷款”，即给不符合房贷条件的人发放了贷款。对于总体收入较低、收入不稳定，房贷负担能力不足，靠成交量吃饭的中介从业人员来说，给予其合伙或众筹贷款，这是最典型的“次级贷款”。

但事实上，这部分“次级贷款”还是少数。2015年以来，各大银行（特别是中小银行）大量发放用房屋抵押的消费贷款，这些贷款很多又流入楼市。特别是深圳房价快速上涨，很多投资客通过消费贷款的形式，将手上房屋的增值部分套现，然后再拿去炒房，或者干脆以银行流水来申请利率更高的信用贷款来炒房。

因此，在原有的住房按揭贷款市场之外，又形成了一个新的、隐蔽的“加杠杆”贷款市场。这样，差别化的个人住房信贷政策就被突破了，整体购房杠杆率提高。由此，笔者判断，针对炒房大军的贷款中，绝大多数是“次级贷款”。

当然，由于我国“零首付”很少，加上房贷也没有被证券化、衍生化，银行很关注房贷风险，因此，我国不会出现美国式的“次贷危机”。

但是，类似深圳这样的大城市，租售比仅2%~3%，投资客并不靠租金来获得长期收益，他们看重的是房价上涨后的差价。当未来收入下降了，或者银行全面收紧房贷，再或者房价上涨的预期减弱导致抛盘增加时，就会出现房贷“断供”，银行房贷风险就会暴露。

上一波深圳中介“炒房潮”发生在2007年，随后央行全面收紧房贷，导致深圳楼市大幅度回调，同时也出现了大量的房贷“断供”。此次在深四大银行收紧对中介从业人员的房贷，事实上是为了防范类似风险。

笔者认为，中介炒房仅仅是深圳炒房群体中的一部分，但其暴露了此轮深圳房价上涨的重要动力——加杠杆下的投资客。

因此，四大银行收紧对中介的房贷政策可能是一个转折点。由于因城施策、发挥地方主体责任、制定差别化住房信贷政策的落地，深圳楼市持续预期的房贷宽松或许要逆转了。