连平：2016年房价稳中略升 销量或迎来"小年"

交通银行首席经济学家连平21日表示，预计2016年房价将稳中略升，但鉴于房地产去库存力度加大，全国范围内房价上涨动力受到限制。同时，预计2016年商品房销量增速可能迎来“小年”。

连平在交通银行2016年中国宏观经济金融展望会上表示，稳健偏松的货币政策为资金密集型的房地产行业提供了充足的流动性支撑。融资成本下行加上多元融资渠道的放开，房企有了主动优化债务结构的机会;居民购房成本也有效降低，月供下降能对冲一定幅度的房价上涨。

连平认为，2016年高频率、微刺激的政策继续，销售仍能维持较好的形势，然而成交对政策的弹性将降低，高基数和需求井喷后的平稳释放将造就销量增速小年，销售面积和销售额同比增速将放缓。房价也将稳中略升，大中城市新建商品住宅与二手房均价同环比都将逐步改善。但总体而言，高库存问题与楼市看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。

与销售稳步提升形成强烈反差的是投资的持续低迷。连平指出，这一次“销售启动—资金改善—投资企稳”的传导链条似乎并不敏感。在前二者都已出现明显回暖的情况下，暖意并没有继续延伸到投资端，反映出开发企业对资金运用于拿地和扩大开工等建设活动的谨慎。预计短期内房地产开发投资增速将继续低迷，但后端销售向前段投资传导只是失敏，并非失效，加之低基数，房地产投资增速触底回升终将到来。回升拉力较弱，新开工与拿地的拖累是直接原因，而更深层次的原因在于库存压力依然很大，且消化这部分库存的难度不小。“据估算，包括在建和竣工部分在内的商品房真实库存已超过50亿平方米;若再加上待建部分，或达上百亿平方米。”连平说。

连平预计，2016年房地产土地成交与新开工难有较大提升。房地产行业的整体下行必然伴随着土地总体需求的下降，即便一线城市升温也很难撬动全国整体土地市场的成交热情。城市间的结构分化倒逼开发企业拿地策略高度趋同，“向主流城市集中”的思路和这些城市土地资源的稀缺性使得拿地竞争愈发激烈。与土地成交结构类似，在去库存阶段新开工规模难有较大提升，预计2016年仍不乐观。

“政策促楼市的目的在于避免房地产开发投资硬着陆，减少其对经济的拖累。”连平认为，未来各项政策措施应沿着增需求、促投资的方向，从需求与供给两侧发力。在需求侧，继续解除不必要的限制，减轻购房者负担，促进合理购房需求顺利释放。一是降成本，即宽松货币环境和商贷利率优惠。二是加杠杆，即降低按揭贷款首付比例。三是轻税负，即降低二手房交易税费和购房退税。四是调公积金，即下调首付和利率，上调贷款额度上限。五是增人口，即通过财政补贴、税收减免、户籍改革、解决配套等扩大购房人群。在供给侧，最主要的是土地资源和住房库存的配置和管理。一是土地供应疏堵结合。加大重点城市的土地供应，优化住房用地结构，控制三四线城市地方政府的卖地冲动。二是住房供应增减有度。地方政府增加商品房的收购，取代直接建设保障房，并进行货币化安置。