专家：长三角楼市今年下半年或迎调整

长三角发达城市楼市在度过炙热滚烫的2015后，或将在今年面临成交量“缩水”压力。多位专家近日在南京受访时认为，2016年下半年或是长三角楼市调整期。

当日，百余位长三角专家学者、地产商在南京出席“微时代谋新局”“2016楼市格局高峰论坛”，从各自角度预判今年楼市走势。

江苏省房协房地产研究所所长李智以准一线城市南京举例：去年买房人狂热“释放”，今年“卖房”有量缩压力。从2015年、2016年看，南京楼市发展将趋于自然法则“逻辑斯谛曲线”，即由快速增长转入中慢速增长，“拐点可能出现在2016年第二季度”。

南京可谓去年全国房市结构性回暖最抢眼的城市之一：诞生20个“高价地”，土地出让金达772亿元；获封“史上最火成交年”，楼市成交量破20万套；房价9个月连涨，涨幅超多座一线城市。

长三角其他发达城市有类似经历。2015年，上海商品住宅成交面积同比涨55%，成交均价同比涨18%；杭州新房成交量创历史纪录。

一、二线城市楼市资金面转暖，但三、四线城市库存高企、绝对值仍然惊人。“正如某股不可能在大盘皆绿的情况下一直涨停板，长三角发达城市楼市同样有回调可能性。”南京工业大学副教授吴翔华表示。

吴翔华认为，长三角楼市库存“两极分化”压力加剧，一些城市消化库存要28个月，一些却只要4个月。在贷款利率成本下降、下调首付比例等“药剂”作用下，如南京房地产行情看涨甚至出现“跳涨”，但若涨幅过大，今年下半年很可能将迎来新一轮调控。

除了需求“缩水”，供应也可能受限。在李智看来，2015年开盘卖楼的热闹，给房企注入充裕资金再购土地，全国城市分化也加剧了长三角发达城市的吸引力，土地供应或不如炙热从前。

李智认为，土地开发强度与控制人口总量、改善生态环境等要素密不可分，为又一个楼市制约因素。

当下，全国大部分典型城市土地开发程度高于国际警戒值——“30%”。据国土资源部门公布，一线城市北京、上海、深圳土地开发强度均逼近或超过50%，属过度开发；无锡、苏州、南京分别为31.99%、28.8%、28.1%，已超过或逼近警戒线。