2015长沙土地市场76.6亿收官

    据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年12月29日，位于岳麓区岳麓科技产业园的面积为24100.56㎡的一宗工业工地，被长沙市广瑞紧固件有限公司以底价1177万元竞得，至此，2015年长沙市土地交易市场落下帷幕。

　　2015年长沙内六区土地总成交面积和总成交额5年内最低

　　据长沙市国土资源网上交易系统及望城区国土资源网上交易系统公布的数据统计，2015年长沙内六区共挂牌出让105宗地块，其中已成交地块84宗，成交总面积为3285584.91㎡，同比下降约34.1%，成交总金额765720万元，同比下降约70.3%，在总成交面积和成交额上，2015年均创下了自2011年以来的最低值。

　　在近5年之内，2013年的土地成交面积和成交金额均占首位，成交面积达10006342.73㎡，成交金额高达484.2亿元，而2015年与之相比则相差甚远。

　　长沙中海地产营销总监席海峰表示，“今年长沙土地市场的相对低迷一方面与政府推地节奏放缓有关，今年政府以去库存为主基调，土地供应尤其是住宅用地的供应量很少;另一方面许多房企自身可能还有土地尚未开发，或者还有货源未推，因此拿地意愿不是很强烈。”

　　此外，中建信和地产长沙分公司总经理冯朝阳指出，“目前去库存仍然是重中之重，2015年长沙房价持续徘徊，政府的推地节奏放缓。”

　　推地节奏放缓 合作开发频现

　　与2013年共挂牌227宗土地、成功出让207宗地块的土地市场相比，2014年共挂牌107宗土地、成功出让86宗地块，不难发现，2015年政府延续了去年的推地节奏，明显放缓不少，但总成交量和成交金额均不及2014年。河南楷林置业有限公司董事、副总经理兼楷林(长沙)置业有限公司总经理王如民指出，“前几年长沙的土地出让量较大，市场趋于饱和，房地产市场竞争也较为激烈，在此背景下，今年政府在土地交易方面有所控制，因此土地市场的活跃度有所降低，这其实有利于房地产市场的良性循环发展。”

　　此外，在2015年已成功出让的84宗地块当中，除了位于雨花区湘府路以北的[2015]长土网028号地块(商住用地)，位于望城区的网挂[2015]04号地块(商住用地)，以及位于雨花区劳动东路的[2015]长土网030号地块(住宅用地)之外，其余81宗土地均以底价成交，整体溢价率偏低。

　　中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授提到，“溢价率低与土地质量有关，目前长沙质量较好的地块其实已经不多了，地块质量不高，对企业的吸引力不大，企业不太愿意去竞争，因此就出现了底价拿地的情况”。

　　在政府土地放量减缓的背景下，房企合作开发或则成为了2015年长沙房地产市场上的频发现象，其中以碧桂园为典型代表。12月18日，碧桂园城市花园与五江集团举行签约仪式，这也是继碧桂园南城首府之后，碧桂园集团与五江集团在长沙合作开发的第二个项目。碧桂园集团副总裁、湖南区域总裁黎晓林指出“合作开发是促进湖南房地产市场健康发展的一剂良药，有利于帮助市场快速地去库存，尤其是土地这部分库存”。

　　12月30日，有消息透露蓝光地产在长沙河西再次拿地，但基于该地块没有官方信息给予公关确认，有业内人士推测可能此次蓝光地产拿地可能是通过与其他企业合作或二次购买而获得。蓝光集团长沙分公司营销总监张璐表示“蓝光拿地的具体信息现在还不方便对外透露，元旦过后将正式对外公布”。

　　商住用地(包括商业、住宅及商住一体，下同)面积过半望城区占比最大

　　据统计，在2015年成功出让的84宗地块当中，有52宗为商住用地，商住用地成交总面积为1855565.84㎡，占出让土地总面积的56%，其中望城区商住用地成交面积最多，达1262333.79㎡，占商住总成交面积的68%，长沙市内五区商住用地成交总面积为593232.05㎡，其中最多的是岳麓区，成交面积达312275.53㎡。有业内人士指出望城区正处于快速发展时期，土地市场的活跃与经济发展息息相关。

　　戴德梁行长沙分公司副总经理文学认为，“除了望城区之外，长沙市内五区主要土地成交集中在岳麓区并不令人惊讶，先导区旗下三大核心片区的土地供应向来是发展商追捧的土地储备选项。”

　　对于今年成功出让的商住用地对于未来楼市是否会产生压力，黎晓林则指出“除了望城区之外，今年长沙市内五区的商住用地的成交量相对不多，对于未来楼市的压力也不是很大，这其实也是政府调控的结果”。文学也表示“今年的成交数据应看成是发展商土地储备的合理补充，不会对未来的楼市带来负面的影响”。

　　“高价地”地块系商业用地 房企拿地积极性提升

　　2015年总价和单价高价地均为商业用地，其中华融湘江银行于2015年6月16日以6.14亿竞得天心区湘江中路的20000㎡商业用地，折合楼面价为5121元/㎡，是2015年成交单价最高的一宗。湖南永清投资集团，永清环保股份有限公司等3人则于2015年5月18日，以6.24亿竞得位于雨花区香樟东路的商业用地，总成交额系2015年最高。

　　此外，据统计，在52宗商住地块的竞得单位当中，有20宗土地被19家房地产公司竞得。长沙市内五区的有湖南图鸿置业发展有限公司(竞得岳麓区银盆岭傅家洲村地块)，梅溪湖投资(长沙)有限公司(竞得岳麓区梅溪湖片区A-15-1-1地块)，长沙致地置业发展有限公司(竞得岳麓区大王山旅游度假区P04-B13地块)，长沙蓉和房地产开发有限公司(竞得开福区捞刀河镇汉回村地块)，湖南长沙永熙实业有限公司(竞得天心区新开铺街道办事处石人村地块)，中铁城建集团房地产开发有限公司(竞得岳麓区岳麓科技产业园Y07-A59,Y07-A68地块)，上海复旸投资有限公司(竞得雨花区湘府路以北地块)，厦门益悦置业有限公司(竞得雨花区劳动东路180号地块)，湖南伟恒置业有限公司(竞得雨花区沙湾路地块)，湖南平日上房地产开发有限公司(竞得雨花区月塘村地块)，湖南省三湘南湖大市场实业总公司(竞得芙蓉区火炬西路地块)，中建信和地产有限公司(竞得雨花区井湾子地块)。

　　望城区的则为杭州澳海控股有限公司(竞得黄金大道与澳海路交叉口东南角地块)，长沙东业桃李置业有限公司(竞得丁字湾街道芙蓉北路与外贸路交叉口西北角地块)，长沙港湾置业有限公司(竞得丁字湾街道丁字东接线与湾田路交叉口西北角地块)，湖南晟通置业有限公司(竞得经开区经开区马桥河路以西、晟通城项目以北地块，及经开区马桥河路以西、世博小学以南地块)，湖南盛腾置业投资有限公司(竞得金沙路以东、月亮岛路以南地块)，湖南三润地产有限公司(竞得月亮岛路与谷山路交叉口东北角地块)，湖南旭海投资有限公司(竞得丁字湾街道丁字东接线与湾田路交叉口东北角地块)。

　　由19家房企竞得的20宗地块总面积为691935.74㎡，总成交金额为278336万元。而在2014年，卓越集团以约30亿元的价格拿下了3宗土地，绿地集团则拿下了2宗商业用地，总价超32亿元。

　　席海峰指出，“今年下半年房企拿地的积极性有所提升，这与房地产市场的好转有一定关系。”据中国指数研究院公布的数据显示，2015年前9月长沙内六区商品住宅月均成交约107.96万㎡，同比增长50.6%，绝对量为2010年以来同期最高。此外，据长沙市房产研究中心发布的2015年1-8月长沙地区楼市数据相关显示，前8月长沙地区新建商品房累计网签1428.04万㎡，同比增长42.46%。

　　全国土地市场城市分化严重 明年长沙土地市场变化或较小

　　长沙土地市场的低迷在全国范围内并不罕见。据中国指数研究院发布的统计数据显示，2015年前三季度全国300个城市共成交土地16139宗，同比减少26%，成交面积56526万㎡，同比减少30%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)4202宗，同比减少31%;成交面积17724万㎡，同比减少35%。

　　其中，2015年前三季度一线城市共推出土地389宗，推出土地面积1756万㎡，同比减少30%。成交土地356宗，成交土地面积1599万㎡，同比减少33%。二线城市共推出土地6772宗，推出土地面积26805万㎡，同比减少29%，成交土地5677宗，成交土地面积22295万㎡，同比减少33%。三四线城市共推出土地14516宗，推出土地面积46187万㎡，同比减少22%，成交土地10106宗，成交土地面积32633万㎡，同比减少29%。

　　由此可见，与一二线城市相比，三四线城市推地节奏明显较快，全国土地市场城市分化较为严重。据悉，随着2015年12月28日最后一宗土地的成功出让，今年北京土地市场也正式收官。2015年北京共出让109宗土地，相比2014年减少了32宗。出让地块的建设用地面积合计706.8万㎡，规划建筑面积1511.5万㎡，同比分别减少25%、9%，这一土地成交量是北京土地市场近8年来的最低值。

　　对于明年长沙土地市场的走势，王如民表示“土地交易关系到政府的财政收入，明年长沙市的土地供应量可能会增多，市场相应可能会有所好转，但出现快速发展的可能性也比较小”。

　　“从广义上来说，库存不仅仅是已经盖成了的房子，而且还包括可供开发的土地，目前市场上的总库存仍然不少，政府也会考虑到这一点，因此和今年相比，明年长沙土地市场不会有很大的变化”，黎晓林如是说。