天津于家堡蓄势待发 吸引全世界目光

于家堡的发展一直是西方媒体关注的热点，一些人曾把它视为中国房地产泡沫的缩影。近期高铁站的开通使于家堡与北京、天津实现了一小时联通，再次吸引了全世界的目光。

 位于天津滨海新区的于家堡金融区坐落在由海河形成的半岛上，区域面积达386万平方米。整个金融区被分为四期，超过100块土地，相当于约950万平方米的新增开发空间。这一项目旨在使原本依赖于生产和物流的区域经济基础能够变得多样化。

天津政府希望紧跟一线城市的脚步，如上海（陆家嘴）和广州（珠江新城），通过兴建经济区来提振经济。于家堡并不是天津尝试的第一个项目，就在距于家堡几公里远的泰达现代服务区（泰达MSD）也正在发展中，但泰达MSD和于家堡是分开的区域，且领导力和发展目标明显不同，但都是天津滨海新区的一部分。

于家堡的开发是一个宏伟的计划，它是将一块未使用的工业场地转化为服务业基地。这一过程包括制定整体规划、兴建包括交通枢纽在内的基础设施、主要租户招商及为项目发展提供充足的时间。最终，一旦租户、服务和其他支持功能发展到某个临界点，商业开发者将会被吸引到此开发项目。更重要的是，如果项目成功，伴随公司和个人的进驻，地方政府将会形成庞大的计税基础，即使制造业最终衰退，于家堡还能为政府源源不断地提供税收收入。

天津政府聘请了建筑设计事务所SOM来做整体规划。这是一家知名的美国建筑设计公司，设计经验丰富，世界上许多标志性建筑的设计来自SOM，北京金融街的主体规划，中国甚至亚洲许多城市的整体规划等都有SOM的参与。政府还组建了一家名为TIFI的项目公司（天津新金融投资有限责任公司）来从事土地一级开发及基础设施建设。TIFI成功招商的企业包括华夏人寿保险、英蓝置业和天津农商银行等。招商的主要文化类资源除了纽约表演艺术机构外，还有将于2018年在于家堡开设分校的茱莉亚音乐学院。

上海陆家嘴的天际线就是以几乎同样的方式形成的，最初的大部分摩天大楼同样是政府支持项目，包括金茂大厦、上海证券交易所、上海中银大厦、上海银行及上海交通银行的办公楼。陆家嘴的建设模式仍是中央计划而非资本主义。

在制定区域规划时，SOM把其他经济区发展时曾经遇到的问题也纳入到考虑中。例如，在上海陆家嘴，一条主路将区域分成两块，从而使道路两侧穿行困难，给随后的地铁建设也增加了交通压力。为了避免这一问题，于家堡在区域周边规划主要高速公路，并在地下搭建人行隧道，将火车站和所有办公楼实现地下连通。上班族可以从火车站直接到达办公楼而不用出地面，这在北方的冬季尤为重要，同时也增加地下商业的价值。此外，开发者预建了地铁隧道，以便日后地铁兴建至此时，项目建设不会干扰到区域内的商业活动。

于家堡同时留出沿河区域并在商务区内预留出公园和绿地。一期工程已经规划出两座大型公园。据报道，一期项目的酒店将引入国际酒店管理公司。

于家堡项目被定义为金融中心，反映出政府希望该区域可以吸引更多金融公司进驻。于家堡对于私人股本公司及资产金融公司确实相比于国内其他大部分地区有更加宽松的注册条件。这些公司可能会最终选择天津，但更有可能进驻于家堡的公司类型是反映本地经济的诸如制造、海运及物流业。

于家堡的发展确实并非一帆风顺。外界对于家堡的一项批评是：已有十二座办公楼将在区域内入市，但至今仍没有住宅空间，从而使区域缺乏生气。于家堡之后几期将包括住宅项目，这将帮助该片区域实现全方位的稳定发展；另一条指正则是关于TIFI，认为这一政府融资平台在于家堡项目中承担了过多债务。

纽约是TIFI一直学习并从中获取灵感的城市，但据报道，一些来自纽约的集团，如铁狮门暂时搁置了他们在于家堡的项目。罗斯洛克集团，一个与洛克菲勒家族相关的集团本应在火车站附近兴建地标性综合建筑，也暂时叫停了项目。

与于家堡隔河相望的便是响螺湾。响螺湾的开发早于于家堡，由于一些项目被搁置而遭到外界的抨击，甚至一些项目转为低价出售。许多国内开发商在响螺湾购买了土地并开发，最终由于缺乏资金支持而放弃持有或将办公楼散卖。大量只是投机而很少得以使用，其结果是响螺湾被冷落，从而日渐荒芜。外界常常误将两个区域混为一体，让于家堡蒙受了不少不白之冤。TIFI被指责不能吸引主要办公楼租户，而实际上TIFI掌握着于家堡大部分办公楼，这样便于在起步阶段更好地进行管理。

于家堡仍在向好的方向发展。国内开发商宝龙于2014年开发的购物中心项目在于家堡附近已经开业。尽管客流量有待提高，新交通枢纽将有助于项目的表现。随着2015年九月火车站的投入使用，消费者更容易到达该区域；同时，政府于11月还举办了一些推广活动来吸引大学生和年轻人。

今天的于家堡，一些主要租户已经进驻，摩天大楼形成了美丽的天际线并有世界级文化教育机构计划进入，再加上45分钟联通北京的铁路线，于家堡的未来能否成功愈发值得关注。如果成功，我们可以预测更多私人投资者将会青睐该区域，TIFI 也可以效仿上海陆家嘴的做法，退居幕后，让资本和市场发挥更大的作用。