田明：朗诗开启“纵向一体化”改革 下一步进军北京

在朗诗董事长田明的书柜上，摆着一本《2050的理想住宅》，而创造人性化的绿色住宅正是田明一直以来的理想。

在位于南京的朗诗集团总部，田明向人民网记者阐述了心目中的理想住宅并透露了朗诗轻资产战略的下一步计划——“纵向一体化”。

朗诗绿色产品3.0版：中国式被动房

被动房是当今世界上最先进的绿色建筑和绿色理念，而朗诗绿色产品3.0版本的核心来源于被动房。

据了解，被动式住宅起源于20世纪90年代的德国法兰克福。被动房高效利用阳光、内部热源和热能回收，在冬天大大减少或彻底摆脱对传统供热系统的依赖。在夏季，被动房可以利用特殊设计的遮荫等被动制冷手段保持凉爽，这样“冬暖夏凉”“降低能耗”就成为被动房的关键词。

对于被动房建筑，田明的理解就是“因地制宜地利用自然条件进行房屋建造，实现建筑全生命周期的资源消耗最小化”。

为了打造“中国式的被动房”，2012年9月，朗诗确定在浙江长兴绿建研发基地建造被动房，并将项目名称定为“布鲁克”。经过2年试验，2014年8月，布鲁克被动房成为国内第一座按照长三角地区夏热冬冷气候设计建造的被动房，并获得德国被动房研究所认证。

随着试验的成功，掌握核心理念和技术的朗诗决定将被动房建筑推向全国。“被动房建筑的核心理念是‘道法自然’，根据气候和风向来进行房屋建造，例如，北方的建筑要求气密性和保温性能要好；而香港则要求除湿、降温。在建造房子时，我们要结合城市的历史气象资料进行分析，包括极寒值和极热值，风向风力等等。”

朗诗绿色产品3.0版本除了运用被动房技术外，在室内也设计了“微空间”显示屏，房间24小时逐时分析室内微环境，包括室内温度、湿度、PM2.5指标、甲醛、VOC等，一旦指标异常和超标都会实时通知业主。

事实上，朗诗绿色产品3.0版本也是经过了前两代产品的积累和优化。朗诗第一代产品以“恒温恒湿恒氧”为主打，仅仅将绿色科技引入建筑，而第二代产品是绿色科技的本地化应用，比如实现分户可调可控，实时监控等。但是，朗诗推出的第三代产品则是对绿色建筑理念的全面革新，告别了以往单一技术层面的追求，而是转向“人、自然、建筑和谐相处”的层面。

下一步棋：进军北京

目前，朗诗集团在上海、南京、苏州、杭州多个城市正在开发的项目逾50个，开发总面积超过900多万平方米。

此次，田明向人民网记者透露，朗诗未来会重点进军北京：“朗诗进入北京的意愿比较强，而进入北京的首要三大事儿就是“除霾，加湿、保温”。目前朗诗内部的产品线覆盖刚需、改善、高端需求，但是，中高端产品是我们的优势。”

除了北京之外，朗诗在明年将借助轻资产布局全国，比如重庆、合肥、太原等地。

在进行轻资产战略转型以来，朗诗主要通过以下三种方式来进行项目开发，一是合作开发，与其他房企进行合作，各拥有项目50%的权益，由朗诗进行操盘；第二种是小股操盘，朗诗所占的权益低于30%；第三种是委托代建，受投资商委托负责其100%持股项目的全程开发，朗诗在该类项目中不占股份，收取开发管理费以及分享项目操作的超额收益。

上述三种轻资产的开发模式目前已经占到朗诗业务的三分之一，而未来田明希望轻资产业务和利润贡献比重上升到50%。

“平安不是野蛮人”

今年11月4日，朗诗发布公告披露，已和平安不动产订立了认购协议，平安不动产将以每股0.65港元的价格，认购朗诗绿色地产3.27亿股新股份，总代价约2.14亿港元。

此次认购完成后，平安不动产将持有朗诗绿色地产扩大后已发行股本的9.9%，成为仅次于控股股东朗诗集团的第二大股东。

对于引进平安不动产，田明认为：“与平安不动产在项目开发层面已有长期合作关系，而通过此次投资，平安不动产与朗诗将由项目层面合作延伸到控股公司层面合作。”

类似平安、安邦等险资最近频频举牌实力房企，被称为“门口的野蛮人”，田明认为平安不动产入股朗诗是善意的，并非是野蛮人：“首先，平安不动产是专业做房地产的，其资金实力雄厚，而朗诗产品具备差异化和操盘能力，所以两者优势互补；其次，平安不动产此次入股是财务投资，两者合作是长期的战略合作。”

据记者了解，在双方合作后，下一步的棋就是共同扩张海外市场。

朗诗自2013年启动国际化布局，成立朗诗美国公司，目前已经在美国东海岸的大纽约地区、波士顿地区、西海岸加州的旧金山地区、洛杉矶地区布局，同时在开发五个项目，涵盖城市高端公寓和近郊别墅等类型，总占地约48万平方米，拟开发约1380套住宅单位及相关商业配套等服务业务。

“纵向一体化”变革

在田明的心中，朗诗的目标就是做“中国版的铁狮门”。

铁狮门号称“地产界的投行”，是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合的房地产企业。铁狮门公司奉行纵向一体化模式，经过百多年的发展形成了包括物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理能力于一体的综合化地产企业，其最核心的除了物业开发和管理能力外，就是金融能力。

而朗诗的下一步就是在公司结构上进行纵向一体化的变革。“借鉴美国铁狮门，未来会设置开发事业部，地产金融事业部、可持续发展部门、物业持有经营部门、养老事业部等。”

而这种纵向一体化的改革将反过来助力朗诗轻资产战略，“朗诗不再是一个传统的开发商了”。

对于轻资产化的朗诗来说，除了在公司治理结构上的变革外，人力资源配置上也将进行一次“大手术”：今后，朗诗将加大传统销售核心人员的培养、成立法律和会计师专业团队、引进更多商务谈判精英。

由内而外，从重资产到轻资产，期待一个新的朗诗诞生。