蒋鹏：不良存量资产是房产企业利润的绞杀机

数据统计，全国目前有3.5亿平方米的存量资产，这影响所有地产企业盈利的同时，成为加速资产流通运转的一大障碍，房企如履薄冰。如何缓解这3.5亿方存量资产？又如何盘活海量商业存量资产？彼时，资产证券化等多种金融工具开始被房企思考并加以利用。

NAI新巢地产机构总经理、壹格加商业管理董事长蒋鹏接受观察家采访时表示，存量资产是全国所有开发商消减利润的一大主因，而想要利用资产证券化盘活存量目前还不能实现。

观察家：“资产证券化是解决商业存量最后一块蛋糕,”是否赞同这个观点，为什么？

蒋鹏：我不认为资产证券化是最后一块蛋糕，未来市场会有无穷无尽的蛋糕，只是现在大家对于商业存量这个问题很悲观，因为现在存量资产是全国所有开发商消减利润的一大主因。

像万达、万科这种企业，在外人看来实力很雄厚，在我看来他们也同样苦不堪言，因为他们的存量资产达到全球前三，在这种情况下，所有企业都在想解决问题的办法。

不良存量资产是企业利润的绞杀机，所以说这个后果是非常严重的，我们讨论这个话题是想引发业内对这件事情本身的一个高度的敏感度，我们要如何去面对处理。

观察家：与库存不一样，那么你所说的存量资产是指？

蒋鹏：存量资产就是指房子出去以后，达到使用标准却堆在手里租不出去也卖不出去的这一部分资产，或者低价出租的这部分资产。

观察家:现在，业内都在谈到成都商业地产过剩的问题，你认为成都商业过剩吗？

蒋鹏：不仅成都过剩，全国都存在商业资产过剩的问题，在全球的大市场下比较起来也是过剩的，就成都而言，成都和沈阳在商业地产领域比全国其他城市更重视这个存量问题，商业资产过剩直接导致城市招商投资受阻，很多不敢进来。

成都有1400万人口，覆盖新疆、西藏、青海等城市，是整个大西南的中心，是一座有吸纳力的城市，因此，在这个存量资产过剩问题上相比国内其他城市要好很多。

观察家：你谈到现在有些房企的商业存量资产是不合格的，那这一部分房企的存量资产要如何盘活去化？

蒋鹏：有些企业商业存量资产不合格的时候其实是一种情绪的表达，本身带出来的问题不是说这个物业有没有价值，而是指它的物业前期的定位设计招商一系列没有按照商业本身的规律去做，所以出来的商业物业无法满足需求，要么租不出去，要么租金探底。这只是一个情绪化的观点表达。

观察家：什么时候开始商业资产过剩问题开始显现？

蒋鹏：6年前就已经在关注这个领域，并意识到其中的问题，但是那个时候没人注意，一直到政府觉得有压力、开发商觉得艰难、媒体找不到广告、房地产从业人员找不到满意的工作的时候，我们才把6年前的话翻出来说这个东西，而这6年时间却是一个持续恶化的过程。

观察家：开发商是否有意识到你说这些问题？

蒋鹏:这个问题要分二种情况来看，部分开发商意识到这些问题了，有些开发商依然没有意识到这些问题,但是导向的结果都是一样的。因为土地性质决定了业态，现在开发商认识到也解决不到，因为企业需要现金需要销售。当然也有在这方面做的很到位的企业，比如太古里，太古里在项目开发中资金是走在最前面，良好的资金项目具备持续经营的能力。

观察家:现在开发商能有效地实现资产证券化吗?

蒋鹏:现在还做不到，这一领域本身还没有落地，目前仅有万科试水，这个新出路目前还没有“通”。商业地产的破题口在金融口，而不在地产口。因为资本市场是讲投资回报率的，将溢价部分资产证券化不是卖的使用权经营权，实际上是一种理财产品，像股票一样。虽然原理简单，但是为什么做不到呢？

商业物业在招商运营过程中是围绕租金收益来形成的回报，首先成本计算方式就不是销售价格来计算，而是成本价格来计算的，第二，商业地产的重心不在地产口，而在运营口，就是怎么让这些商家产生一个持续良性的收益。

观察家：万达、万科目前都在做尝试资产证券化，遇到的问题有哪些？

蒋鹏：首先就是在证券化的过程中专业化的知识上不去，证券化是金融领域内的产物，地产、金融，零售是三个不同的领域，俗话说隔行如隔山就是这个道理。目前只有万科在这方面做尝试做的比较好一点，而在众筹方面就是万达做的比较好，而都仅仅是尝试，要深入执行利用还为时过早。