2015天津土拍战：本地房企独大 联手拿地成亮点

2015年将近，今年天津土地大戏也接近落幕。纵观今年的土地成交，政府导向性更加明显，年初就指定并公布了中心城区31宗优质地块，中心城区土地出让逐渐由河西向南开转移；高商业比例的情况仍持续，对开发企业综合素质有更高的要求。

去年一家独大 今年遍地开花

据克而瑞天津统计，截至11月底，2015年天津市内六区及环城四区共出让36块纯住宅及商住用地，比去年同期多了整整10宗。其中市六区成交15宗地，河西、南开各4块，河北3块，河东、红桥各2块；环四区成交21宗地，西青8块、津南7块、北辰4块、东丽2块。

2015至今天津市内六区纯住宅&商住用地成交

2015至今天津环城四区纯住宅&商住用地成交

2014年河西新八大里土地集中入市，体量巨大，成交总价更是惊人。今年的土地成交则相对分散，各区开花，市内除和平外其他五区均有重要地块入市，尤以南开区水上板块最为热门，目前的单价和总价高价地都在南开；环城各区也表现不俗，北辰今年的势头猛，西青依旧一片火热，最高楼面价已突破1万1。

总价缩水一半 楼面均价涨了

成交价格上，虽然今年的土地总价远不及去年风光，但整体楼面均价却是只增不减。据克而瑞统计，截至11月底，2014年天津市六区共出让13宗土地，有八大里土地的集中加持，总成交价高达413.18亿，平均楼面价10643元/平米；而2015年市区出让的15块地，虽然成交总价仅222.57亿，但平均楼面价在12010元/平米，比之去年涨了近两千。

环城地区则无论是出让土地数量、总价还是楼面价都有上升，2014年到11月底，环城共有13块土地成交，总价和为113.4亿，平均楼面价4282元/平米；今年同期则跃升至21宗地，总价164.67亿，平均楼面价4981元/平米。而就在房价君截稿前夕，东丽区还又挂了一串居住、商业用地，体量惊人。

本地房企独大 拿地也兴搞联合

在今年的拿地企业中，既有天房、中建、首创为代表的国企、央企，也不乏融侨、金地、万科等大牌民企的身影。总体来看，天津本土房企拿地频繁，表现出了非常牛叉的劲头，尤其是持续高能的天房，接二连三接五连六地楞是拿下了10块好地，而万科等外地房企，则普遍收获不多。

天房拿地情况一览表

今年拿地的另外一个特点就是联合开发的情况增多。

如6月出让的津西青（挂）2015-01号红磡领世郡地块，由天房与永泰红磡等联合成立的天津永辉房地产咨询有限公司摘得，值得一提的是，该地块经过62轮竞拍，最终万科惜败。而到了十一前夕，万科和天房又”搞“到一起，以天津信科置业有限公司的名义联合拿下了西青卫津南路地块。

而备受瞩目的红桥区红咸里地块，虽然是平安不动产旗下的深圳联新置业摘得，但最终由天房、平安、首创和仁恒四大品牌联合开发，可谓是2015年拿地故事的最反转剧情。

房企联合拿地开发的案例越来越多，主要原因还是靠企业之间的优势互补，实现价值的最大化。这也从一个侧面再次印证了，木有永远的朋友也木有永远的敌人，永恒的利益才是王道。

亮相新盘：明年的戏台已搭好

据房价点评网了解，今年已出让的地块中，已有多宗地相继开发动工。旭辉在津的第四个项目——旭辉燕南园项目已于10月底开盘，首开所推房源基本卖完；农垦、金地、平安合作拿地的金地艺城华府项目预计今年年底开盘；首创首进天津北市区的首创大都汇项目，以及中建在河东大直沽开发的悦东方项目也将于2016年开盘。

此外，天房白庙地块、水上西路地块、万科万新村及卫津南路地块等年中下旬出让的地块也陆续动工。

2015年天津土地市场成交价格快速攀升，主要是中心区域高价土地成交所致，但成交量在下滑，远郊表现尤为明显。另外商办土地比例仍然高居不下，未来重点地块主要以复合型地块为主，对开发企业的综合实力是一个考验。

最后要说的是，采取集中区域定点打造的方式，通过政府导向来完成土地出让方向，有利于对价格的打造，但不利于自由竞争环境。

拿地回顾：高溢价 多抢拍 竞争激烈。

1、体量最大——北辰淮河道地块 出让20万平

今年土地成交体量最大的当属北辰区规划淮东路西侧的津北辰淮（挂）2015-027号地块，出让土地面积203249.8平方米，总建面积378117.7平方米，由农垦集团联合金地及平安不动产以20.42亿的底价摘得。成交总价仅次于9月30日天房、万科26.9亿联合拿下的西青卫津南路地块，在今年的环城地块中排第二。

2、单价高价地——南开水上西地块 楼面价2万2

而今年的总价高价地和单价高价地都是天房的，且都在南开。9月2日，天房拼杀45轮，最终17.2亿夺得津南水（挂）2015-091号。水上西路地块，溢价率32.31%，楼面价22391元/平米，成为今年土拍的“单价之最”。

3、总价高价地——南开育梁道 42.75亿底价成交

10月19日，备受瞩目的津南红（挂）2015-111号育梁道地块又被天房摘得，42.75亿底价成交依然刷新了2015年至今天津土地成交总价记录，折合楼面价18005元/平米。

4、溢价之最——河西一里南侧地块 溢价率36%

今年溢价率最高的地则是被黑马竞得的津西解（挂）2015-114号。一里南侧地块。8家房企参与竞拍，过程之激烈可想而知，最终经过31轮疯抢被天津天地源置业投资有限公司买获，虽体量不大，终5.35亿成交，溢价率36.23。

5、竞拍最激烈——西青大学城地块 175轮啊！

说到溢价率，今年有多个地块出现大幅溢价，其中河西一里南侧地块、南开水上西路地块，以及天津建工摘得的西青大学城两宗地，溢价率都超过了30%，尤其是大学城地块，天津建工分别经过175轮和64轮竞拍，力挫万科、房信、景瑞、电建、招商，最终高溢价拿下津西青（挂）2014-09号和10号地，可谓竞争最激烈。该地块成交总价27.4亿，楼面价都在7000+。

6、年度最戏剧——红桥红咸里 竞拍对手变伙伴

而本年度最戏剧的拿地故事当属红桥区津红光（挂）2015-097号红咸里地块了。先是听说参与竞拍的有天房、仁恒、金隅、首创、中冶、平安等多家房企，房价君还做了个调查，天房、仁恒都呼声极高；然后拍卖当天前线消息称，竞拍还没开始，平安就宣布拿地了，颇有些出乎意料。最后的最后，是竞拍对手变合作伙伴，红咸里最终由天房、首创、平安和仁恒四家合作开发。