我爱我家：天津市二手房买卖市场9月份分析报告

一、9月二手私产住宅成交情况

“金九”时节二手房交易量回升  大户型房源受关注 

根据天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2015年9月天津市二手私产住宅共成交10639套，环比上涨3.9%，同比上涨84.6%；成交面积93.4万㎡，环比上涨3.0%，同比上涨87.3%；成交均价10753元/㎡，环比上涨4.0%，同比上涨18.0%。

9月二手房市场交易量较八月相比基本持平，同时，大户型房源成交占比有所增加。我爱我家市场研究中心认为，在政策的利好下今年二手房市场整体表现均十分活跃，而且由于大部分市场需求已在上半年集中释放，所以使得下半年新增需求不足，因此“金九”时节虽是传统的交易旺季，但在整体大趋势的影响下，其火热程度并不突出；此外，9月三室及三室以上户型成交占比较上月相比上涨3.8个百分点，由此可见，一系列政策的利好刺激了改善型需求的积极入市。

均价方面，9月二手房房源均价与上月相比保持较为稳定的趋势，但整体呈现出稳中微扬的态势。随着长期积累的市场需求不断释放，房源消化速度也逐渐加快，使得部分热点片区或将出现供不应求的情况，导致价格出现不同程度的上涨现象。

国庆长假前央行释放信贷利好信号  短期内各地方执行细则成关注焦点

9月30日，央行再次发布利好消息：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。以首次购买一套总价100万元的房源为例，最低首付可由30万降至25万。

我爱我家市场研究中心认为，该政策的出台意味有效降低部分刚需及改善需求购房者的入市门槛，但是由于政于9月30日晚间出台，恰逢十一假期，因此预计各地方银行的执行细则将于十一长假后才会逐渐明朗，市场上的短期观望氛围或将存在，若政策明朗后将会对十月的市场起到一定的推动作用。

同时，我爱我家市场研究中心也建议广大购房者，在关于首付政策暂未明确时如准备出手购房一定要与准备贷款的银行就个人资质和政策细则进行详细的咨询，以免出现因政策原因导致的相关违约责任。

二．各区域二手私产住宅成交量分析

全市四大区域来看，中心城区共成交4625套，环比上涨3.8%，同比上涨112.5%；环城四区成交2290套，环比上涨6.0%，同比上涨109.9%；滨海新区成交2163套，环比上涨1.6%，同比上涨48.5%；郊县五区成交1561套，环比上涨4.5%，同比上涨50.2%。

三．各区域二手私产住宅成交均价分析

9月全市二手私产住宅成交均价10753元/㎡，环比上涨4.0%，同比上涨18.0%。中心城区为14834元/平米，环比上涨0.9%，同比上涨16.0%；环城四区9360元/平米，环比上涨2.8%，同比上涨13.5 %；滨海新区8165元/平米，环比上涨6.0%，同比上涨7.7%；郊县五区5824元/平米，环比上涨8.9%，同比上涨4.0%。

四．当月成交房源分析

4.1.成交房源居室分析

9月成交主力居室为两室，占比为54%。一室户型成交占比为33%，与8月相比下滑1.7个百分点；两室户型成交占比为54%，与8月相比下滑2.1个百分点；三室户型成交占比为12%，与8月相比上涨3.4个百分点；三室以上户型成交占比1%，与8月相比上涨0.4个百分点。

4.2.成交房源面积区间分析

9月成交主力面积为80平米以下户型，占比均为60%。50平米以下户型成交占比为25%，与8月相比上涨0.4个百分点； 50-80平米户型，成交占比为35%，与8月相比下滑3.9个百分点；80-120平米户型成交占比为30%，与8月相比上涨0.1个百分点；120-144平米户型成交占比为7%，与8月相比上涨1.7个百分比；144平米以上户型成交占比为4%，与8月相比上涨1.7个百分点。

4.3.成交房源总价区间分析

9月成交房源多在50-80万，占比为30%。50万以下户型成交占比为6%，与8月持平；50-80万室户型成交占比为30%，与8月相比上涨0.2个百分点；80-100万户型成交占比为18%，与8月相比下滑0.6个百分点；100-120万户型成交占比为11%，与8月相比下滑0.1个百分点；120-150万户型成交占比为12%，与8月相比下滑1.3个百分点；150-200万户型成交占比为12%，与8月相比上涨0.7个百分点；200万以上户型成交占比为12%，与8月相比上涨1.1个百分点。

五、9月其他热点资讯

5.1水上西路板块楼面单价创新高  带动周边区域房源价值提升

金九伊始，经过11家房企激烈争夺，位于理工大学周边的水上公园西路板块最终由天房以17.6亿元摘得，楼面单价约22392元/平米，创2015年天津宅地起始楼面单价新高。我爱我家市场研究中心认为，该地块附近配套设施完善，学校、公园环绕周边，得天独厚的区域位置为水上公园西路周边区域的未来发展奠定了基调，尤其是二手房源的价值会随着新地块的建设与日俱增。

5.2“金九”津城新房市场活跃 中心城区新房成交优势凸显

据天津市国土资源和房屋管理《每日房价》数据统计显示，中心城区新房市场进入下半年后，始终保持较高的活跃度，2015年7月中心城区一、二手房成交比为1：2.90，而本月截止至23日，成交比降至1：2.22。

我爱我家市场研究中心认为，新房市场进入下半年后中心城区优惠项目不断增多，尤其是进入“金九”后在新建商品房大力度的打折优惠下，新房的价格优势不断凸显，吸引了部分刚需及改善需求购房者的目光。

5.3天津地铁建设如火如荼  周边二手房置业适时出手

近年来，天津地铁的建设可谓是如火如荼，地铁线路逐渐增多，继地铁5、6号线通车在即的消息公布后，地铁10号线年底动工的消息紧随其后，天津地铁紧锣密鼓地建设也带动了周边地铁房源价值地不断攀升。

我爱我家市场研究中心认为，在配套设施对片区影响日益显著的背景之下，由于地铁等轨道交通的建设增强了区域交通便捷性，也提升了片区的保值、增值性，尤其是在地铁即将通车的时段，周边二手房源的价格会逐渐达到峰值，所以随着地铁5、6号线开通节奏地加快，周边沿线板块房源的价值也逐渐显现，价格也随之升高。因此建议准备在地铁沿线置业的购房者要抓准时机，提早做好购房准备，适时出手购房。

5.4公积金贷款政策再放宽 为楼市加油续航

9月1日起，公积金贷款政策再度放宽。三部委通知：调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例降至20%。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：公积金贷款政策再放宽，将进一步鼓励改善型购房需求的进一步释放，提振“金九银十”的市场交易，在年底前尽可能消化现有库存。

随着330新政以来一系列楼市利好政策对楼市的刺激效应逐步减弱，尤其是7月政策真空期后，8月份北上广深等诸多城市的楼市交易量都出现了降温势头。26日的降息，9月1日公积金贷款政策再放宽，二者利好叠加，无疑将对已经略显疲态的房地产市场起到刺激作用，预计9月份的楼市交易量将有所回升。

但是，由于公积金贷款上限较低，降低首付作用有限，主要将促进中低价位房产交易，对高总价大户型房屋的影响微乎其微。