从蓝印户口到京津冀一体化 武清“鱼跃龙门”逆袭京津

在天津的北部，有一个被当地人称之为郊区的武清区，从北京南站乘坐城际快轨，一杯热水还没喝完，就到了天津武清车站；从天津站乘坐城际，刚坐下整理好行李，武清到了。无论从北京还是天津市中心出发，从上车到下车只需要20多分钟，这就是天津市区及北京到武清的空间距离。

如果把北京和天津用一条直线串起来，武清恰好位于这条直线的中间。曾有这样一个比喻：交通枢纽是扁担，“武清一根扁担挑两大城市”。交通便利的武清吸引了不少“京漂族”和“津漂族”来此购房安居，这也注定了近几年的武清楼市必将风云变幻。

“蓝印”盛宴下的武清 刚需楼盘畅销

天津蓝印户口

1994年8月8日，天津市政府办公厅转发了《天津市蓝印户口管理暂行规定》，规定外省市户籍人员在天津市购买达到规定价格的商品住房、达到规定投资兴办企业以及天津市企业引进的各类人才，可以申请办理“蓝印户口”。获得“蓝印户口”的外地人员，即可在子女入学、高考等方面享受与天津市常住户口居民同等待遇。这一纸公文，让教育资源之丰富、录取分数线之低、高考入学率之高的天津开启了长达20年的蓝印落户买房模式。

进入21世纪之后，随着楼市爆发式的发展，投资总额低、进入门槛低的天津郊县商品房成为蓝印学籍房首选。在武清区，外地户籍一次性付款购买40万元以上的商品房即可以申办蓝印户口，而在天津市内六区和塘沽区则需要一次性付款80万元以上的商品房，价格差距的巨大使得武清成为了“蓝印落户”的洼地。同时，随着京津高铁的开通，作为唯一经停站的武清，成为北漂一族趋之若鹜的学籍房置业城市。

由于地处京津冀3地中心位置，武清区成为京津地区近几年来房地产开发投资最为集中的地区之一。据不完全统计，包括保利、住总、中国水利水电、首创、世贸、恒大、远洋、新华联、泰禾等大型企业均在武清区 “重兵布阵”，而这些大型房企在武清区的项目多为超级大盘。多位业内人士分析，房企在武清区激进拿地，也是看好“蓝印”户口带来的住房需求潜力。

武清龙湾城的销售经理向房掌柜记者反映到：“当年武清各大楼盘的销售主力便是‘蓝印学籍’，来武清买房的客群基本都是来自北京、河北、山东等想要天津学籍的外省市人口，这些人群置业需求多数以刚需为主，总价在40万-50万之间的中小户型非常畅销，并且当时武清多数楼盘主推产品都是50-90平米之间的一室、两室小户型，三室以上的户型较少。这样既能满足客户40万购房落户的需求还能给项目带来很高的销量。”

天津商业大学城乡建设所副所长王伟向房掌柜记者说道：“过去几年里，蓝印户口给了武清楼市巨大的支撑。由于价格优势明显，在蓝印户口政策利好下，武清近年来价格增长迅速，累计增长了70%，远超环城四区和滨海新区的增幅，仅次于市内六区的增长。”

蓝印宣告结束 购房者疯狂抢搭末班车

2014年4月18日，天津市宣布将于同年5月31日取消实行了20年的天津蓝印户口政策，在蓝印户口即将画上句号的前一个月，作为蓝印户口最大的收益区域—天津武清则迎来了“最后的疯狂”。

房掌柜记者了解到，从宣告天津市蓝印政策的消息发布之后，武清区的所有房地产项目都迎来了购房高峰。据天津市房管局数据显示，2014年4月19日至28日武清区10天的总成交量达到981套，同比增加两倍以上，据天津房地产业内人士透露，从发布政策到政策结束的一个月内武清区卖了将近3000套房子，近一个月的时间，武清楼市成交量几乎翻了三倍。在蓝印户口的最后期限前买卖，俨然成为开发商与购房者最大的默契。

其中一位当年疯抢武清“蓝印房”的河北省居民向先生向房掌柜记者说道：“早前一直有打算要在天津买房为孩子落户上学，当得知蓝印马上要取消了我赶紧赶来武清购买之前就看好的楼盘。当时进入武清就可以看见到处都是‘多款蓝印房，抢购中’、‘落户天津，最后的机会’、‘40万蓝印倒计时’、‘蓝印现房’、‘最后的蓝印末班车’这些醒目的标语，多个售楼处里人头攒动，大批的购房者涌入武清，都是冲着蓝印户口去的。”

“当蓝印政策要取消的消息传来的那个周末，楼处都已经爆满了，我们项目主打90-160平米的户型并不属于‘蓝印客群’的目标，但因为政策要取消，大部分刚需楼盘都被一抢而空，我们项目便成为了‘蓝印客群’落户的救命稻草，项目90平米的户型在即将取消的一个月里全部卖完，连160平米的大户型也被卖的不剩多少了，蓝印的魔力让购房者们几近疯狂。”武清远洋红熙郡销售经理孟广清向房掌柜记者描述了蓝印即将取消期间的情景。

蓝印褪去楼市进入短暂冷冻期 区域市场需重新考量

“狂欢后的虚空”，将是武清在取消蓝印后的一段时间内不得不面对的问题。房掌柜记者通过天津市国土资源和房屋管理局政务门户网站获知，2014年5月1日至20日，天津商品住宅成交量为95万平方米，其中武清区为34万平方米，占比36%。蓝印取消后同年的6月1日至20日，天津商品住宅成交量约为41万平方米，环比下降56%，而武清区为4万平方米，环比下降88%。从两组数据来看，最后的疯狂后，武清市场进入了短暂“冷冻期”。

天津商业大学城乡建设所副所长王伟向房掌柜记者分析道：“多年来依靠低总价获取蓝印户口吸引购房者的武清楼市，在政策取消后无疑站在了风口浪尖上。由于前期开发量较大，众多项目面临了剩余库存的消化问题，没有了蓝印政策的武清进入了重新定位的摸索期。”

远洋地产天津公司总经理陈伟表示，长期以来蓝印政策掩盖了武清的居住、投资价值。蓝印户口取消将会促使区域市场重新考量，摆脱之前粗放的开发和销售模式，对于市场重新定位有很大利好。

绿地集团副总裁兼京津事业部总经理石文红也在武清取消蓝印的问题上发表了这样的观点：“蓝印户口实际是一种刺激购房消费的政策。取消蓝印户口在短期内会在市场上引起波动，但从天津整体的供需关系和未来发展来看，蓝印的影响不会长久。近几年天津土地供应量大，房价较为平稳。未来随着天津城市功能和产业的重新调整，楼市仍将有较为坚实的支撑。”

休闲配套成功聚集人气 产品转型主打生态宜居

虽然蓝印户口叫停，武清楼市却没有一蹶不振，它利用了城际高铁的便利，借助了地理位置的优势，找到了生态环境的开发点，成功上演了郊县的“逆袭”。

武清佛罗伦萨购物小镇

武清不但引进了京津最大的名品折扣中心佛罗伦萨小镇，又在2015年处在佛罗伦萨小镇旁建成了又一座意大利风格式的一站式购物小镇——威尼都，两座购物小镇相互补充成为了京津冀三地的购物天堂。不仅如此，武清还建成了北方最大儿童乐园凯旋王国，另外武清还有一些大型休闲购物配套尚在兴建中，如2010 年启动建设的全球商品博览会，全球首家NBA 中心，美国城等。据不完全数据统计，武清每年吸引京津冀地区的购物人群超过200 万人，成为京津两地城市白领休闲购物的最佳去处之一，成功为武清聚集了超高人气。

在武清区的人气成功得到翻身后，武清众多房企项目一改租房的开发模式，开始向生态宜居转型。据了解，武清境内有二级以上河道11 条，并拥有中央水城湿地公园、津北森林公园、大黄堡湿地自然保护区、南湖风景区等多处生态景观带。基于良好的区位及生态环境，世茂、恒大、鸿坤、亚泰等知名开发商一直深耕于此，而南湖风景区更是集结了保利、花样年、首城、红星等多家房企的入驻。

武清南湖公园

武清保利溪湖林语策划负责人申西萌向房掌柜记者说道：“目前武清的楼盘主打都是生态宜居产品，例如温泉入室洋房、小区覆盖湿地公园等，南湖风景区的这些楼盘也是以南湖风景带作为卖点，来吸引长期生活在城里渴望摆脱城市喧嚣的改善型客户。楼盘的主打户型不再是刚需为主了，更多的开发了三室的改善户型。”

天津商业大学城乡建设所副所长王伟分析道：“武清从早前的刚需快销模式转换过来了，楼市投资属性削减，逐渐回归居住本质。其中楼盘产品结构已经发生变化，面向了改善型客户，于此同时，品牌开发商也在打造别墅和温泉洋房产品，吸引北京、天津及周边省市度假和养老人群，这将是未来武清市场发展的一个方向。”

    京津冀一体化武清添翼 北京副中心锦上添花

    取消蓝印户口的武清楼市虽然短暂的让开发商有些愕然，但是与此同时，京津冀一体化进程的加速及“首都经济圈”概念的提出，让地处京津走廊的武清区楼市再迎发展的好时机。

    天津商业大学城乡建设所副所长王伟说道：“武清借力京津冀一体化将会大力发展各项市政建设，根据楼市一贯发展趋势，某区域有大国家政策支持，如武清可依托京津冀一体化国家战略指导政策，且完成大型利民宜居市政建设时，必将引发当地楼价的提升。武清经过多年的开发，各项配套设施完善，交通发达，已经成功的开拓了不少本地客群，京津冀一体化的全面实施还将京冀等外地省市的客群重新拉回武清。”

    房掌柜从天津市房管局数据中得知，2015年上半年武清区成交新房7348套，成交量位居全市第二；成交价格7412元/平方米，同比上涨12.1%。在京津冀一体化的带动下，武清楼市红透了天津北部楼市的“半边天”。

    正在武清享受着京津冀一体化的利好时，又一政策关照了武清。北京建设通州行政副中心的消息终于被政府出面坐实。靴子落地，最振奋的莫过于楼市，地理上最接近的天津武清，获得了从通州那里分一杯羹的可能。

    在通州副中心消息出现的前后几日，武清成交套数从十位变为百位，出现明显的增长。虽然这种变化具有偶然性，从近期楼市的销量来看，紧邻通州的武清仍是其中的“受益者”。

    武清区保利溪湖林语项目策划负责人申西萌向房掌柜记者分析道：“武清拥有良好的市政设施及便利的城际交通和经济基础。天津武清现有城际列车为依托，成功打造半小时首都圈，成功引流了北京的外溢人群。另外武清有国家级开发区，集聚了19家世界500强企业、100余家行业龙头企业，升值潜力不容小觑。此外，武清全方位、国际化的休闲配套，即使在一二线城市都是极其少见的。通州成为北京副中心后，武清的竞争力便得到了凸显。”

    申西萌还说道：“武清在蓝印后还保持高成交，是北京副中心、京津冀一体化战略支持和银行房贷政策的放松三方面结合产生的，40至50万元的总价吸引了不少首次置业和二套、三套房客户，这些客户绝大多数自北京、武清和天津其他区县的购房者为主。武清除了满足距离需求外，生态居住品质也是这些客户比较注重的。”

    武清楼市经历了最初的开发建设、蓝印的疯狂抢购、蓝印褪去后转型的摸索到最后迎来京津冀一体化的发展契机，每一个阶段它都在用力的书写逆袭篇章。在如今发展迅速的武清，更应该依靠自己得天独厚的区位优势，为京津冀三地的协调发展做出更大贡献。既积极承接首都疏解的人口与功能，也要不断吸纳河北、天津的城市化人口。宜居宜业、不断吸引人口入驻，才是武清楼市发展的不竭动力。