专家：房地产税负担不可小觑 仅按面积征税不公平

8月5日,在十二届全国人大常委会公布立法规划中,房地产税法赫然在列,这意味着备受关注房地产税法正式进入全国人大的立法规划。房地产税改革又一次引起各界高度关注。

房地产税立法近期能完成吗?

房地产税列入人大立法议程,这很容易被解读为立法工作很快就会完成,房地产税马上就要推出。这种理解有误。例如,预算法不是新立法,而只是修正,就经历了10年。许多法律也历经多次讨论,最后才得以通过。部分法律草案由于不够成熟,在讨论中甚至夭折。房地产税列入立法议程,这是落实中共十八届三中全会“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求。“加快”是相对而言的,旨在表明房地产税立法迫切性。

房地产税立法需要加快,因为这是一个关系到地方政府融资的重要问题。房地产税多为地方税,是地方政府,特别是基层政府的主要税收收入来源之一。2015年上半年,地方财政普遍不宽裕,有些地方税收收入甚至出现负增长。“营改增”试点按照计划年内要收官,收官之后,新增增值税收入不能长期作为地方税。

在这样的背景下,为地方政府寻找税收收入的任务更显急迫。但是现在绝非房地产税出台的良好时机。房地产税立法属于制度建设的内容,在正常条件下,房地产税于房地产市场的影响微乎其微。可是当前的房地产市场十分敏感,与之相关的税收调整政策均易引发市场波动。

房地产税应该替代哪些税?

本文讨论的房地产税是对所有房地产以评估价为基础普遍定期(一般为一年)开征的一种税。沪渝试点的房产税不是本文所讨论的房地产税,该税种征收范围狭窄,且涉及人群有限。

从税源来看,房地产税确实可能为地方政府筹集不少的收入。现有的商品房价格中,已经包含了直接针对房地产征收的多种税费基金。只与房地产有关的税收就有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税5种。近几年,这5种税所提供的税收收入占税收总收入都超过了10%。这还不算营业税、企业所得税收入中来自房地产的部分。

认为中国房地产持有环节几乎没有税的观点并不符合现实,比如房产税和城镇土地使用税都是持有环节课征的税。其他在交易环节形成的税收负担与以后逐年要缴纳的房地产税是可以等价的。未来所要缴纳的房地产税通过时间价值可以换算为当前的税收负担。交易环节缴税过多,意味着持有环节课税不见得合理。因此,要对所有房地产开征房地产税,就要考虑这个因素,并尽可能把已有税负扣除。

从技术上看,还要解决房地产税替代哪些税种以及收费基金的问题。房地产税至少应该取代上述5种税。比如国有土地使用权出让金收入名义上属于产权收入,和税收有别,但它和税收一样,都构成了政府可支配财力。因此如土地出让金继续存在,房地产税即使要开征,税率也应低于那些土地私有制国家。这是中国房地产税开征的特殊国情。不能因为开征房地产税是国际惯例,就忽略了土地国有制的特殊国情。除此之外,现在征收的与房地产相关的各种基础设施建设配套费也应被替代。

房地产税负担不可小觑