房地产开发风险集中西北部 二线城市现供求风险

《中国城市房地产市场投资前景排行榜和风险排行榜》报告发布

克而瑞研究中心在2012年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国286个地级以上市，同时更进一步完善了分析方法，综合运用SPSS因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、 德尔菲法等多种数学工具，引进了“改善性需求”、“房价波动指数”等指标，并重点考核购买能力、供求关系等主导市场风险的内生变量，结合GIS空间分析，对房地产市场风险进行定量化研究，对不同城市能级的风险来源予以剖析。

城市房地产发展风险TOP20城市分布

从东部沿海到内陆风向趋向强化，形成西北风险集中圈

全局而言，东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流城市风险偏大大，西部地区风险偏大，形成西北风险集中圈。其主要规律是自然地理格局决定人口聚集、经济发展，从而影响房地产开发，东部平原往西，地形起伏变大，房地产市场风险亦随之扩大。

从区域视角来看，城市群具有的网络化与规模化效应，使得人口与经济形成多中心布局，中心地带房地产风险较低，典型如东部沿海长三角、珠三角、京津冀、山东半岛四个城市群，房地产市场风险均相对较小；中部部分城市人口向核心城市转移，人口的大量流失令市场购买力弱化，从而城市房地产风险放大，如人口向合肥等转移的安徽亳州，向长沙等转移的张家界、怀化等市均是如此；西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作，泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等，另一类是陇南庆阳、固原等中国最为贫穷等干旱缺水地区；西南地区山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中、云贵山地临沧、昭通等均位于风险前20强。

就轴线视角而言，黑河-腾冲线与中国400mm等降水量线相吻合，以西地区较为干旱，地形较为复杂，人口集聚能力弱，城市数量少，房地产风险较为集中；沿海、沿江T字形发展轴线城市是中国经济发展最为重要的轴线，城市经济以及人口规模较大，从而降低了房地产发展风险，沿线并无房地产发展风险前20强城市；此外高铁布局对沿线城市有明显提升作用，房地产市场发展也更为稳健，如京沪、沪宁、沪杭、杭甬等高铁沿线城市经济实力较强，房地产发展风险大多较小。