刘爱明：一个人的地产奥林匹克

刘爱明的离职创业其实不算太出乎意料。

作为一名地产职业经理人，他33岁加入万科，位至万科执行副总裁、上海万科总经理，深度参与了万科的“黄金时代”；之后，他选择加入日益升起的区域新星协信，在遭遇老板“失联”时独挑大梁，并用靓丽的财报证明了自己作为中国顶级职业经理人的绝对实力。

今年，刘爱明46岁。年初从万科“出走”创业的毛大庆恰好也与他同岁，他们都决定为自己搏一回。

“去年协信吴总‘失联’的事件过去之后，有人赞赏我的‘忠义’，但对我来说，无非是做了一个职业经理人该做的事。”刘爱明扶了一下眼镜，神态虽然轻松，但言谈中还是透出清华工科男的严谨，“老板不在，就当他出国旅游了，事情还是要继续做。”

不过，协信老板吴旭回归之后不久，刘爱明就做出了结束自己职业经理人生涯的决定。两个月前，他正式从协信离职。经过一个月的筹划，他创立了中城新产业公司，以一个创业者的姿态重新出现在公众面前。

“创业就像长跑，只有简单、坚持才能做得长久。”与很多万科出身的职业经理人一样，刘爱明也对运动“上瘾”，但他的喜好并不单一。从赛艇，到登山，再到长跑，在整个职业生涯当中，刘爱明好像也一直在跟自己“较劲”。

“其实出来创业一直是我的梦想，”四十岁中段，一个人的奥林匹克赛程已经过半，刘爱明深信自己已经具备了创业所必需的经验、人脉和智慧，而心中的梦想还未熄灭。“以前离开中海去万科就有这个想法，离开万科去协信的时候也存在这个想法。现在很开心，终于走出来了。”

万科：一桨九年

2002年跳槽万科前，刘爱明已是中国海外建筑（深圳）有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。2005年起，刘爱明兼任万科上海区域总经理，把当时并不突出的上海万科带进了百亿时代。

而万科带给刘爱明最大的改变，就是让他爱上了运动。“他爱赛艇，和王石是队友；也爱爬雪山，和我是山友。”郁亮曾如此介绍这位老友。

实际上，当时刘爱明对赛艇的热爱，已经达到了半专业的级别。2008年5月，第二届户田国际赛艇大师赛在日本东京举行。刘爱明获得了男子四人双桨有舵手1000米A组比赛的冠军、男子双人双桨1000米比赛B组冠军，还拿下了男子四人双桨1000米B组比赛冠军。

“如果让我形容赛艇，可以说是极其优美的，从呼吸到划桨与水面的距离控制，都是精确到极致的。”刘爱明对赛艇的理解，正如其在中海和万科的工作节奏。

刘爱明最早供职的中海地产拥有着国内房地产企业少有的对产品品质及细节的把握能力，来到万科之后，依然身处相对规范和制度化的环境之中。

在万科，刘爱明利用其在中海积累的经验发动“磐石行动”，质量文化得以在万科开花结果。其间，万科住宅产业化战略在上海大规模试点，提升产品品质性能成为重要课题。

万科9年，刘爱明的成绩有目共睹。2005年他兼任万科上海区域总经理时，万科上海区域主营业务收入为33.6亿元；到离职之前的2010年，万科上海区域主营业务规模已达到191.8亿元。

协信：爬野山

不过日益增长的业绩与万科的金字招牌没有成为刘爱明留下的理由，在这个郁亮看来“书生气”的面孔之下，是依然躁动着想要证明自己的雄心。

2011年，刘爱明加入了一个立足二线城市的房地产商——协信集团。此后，他也不再玩赛艇了。“也想在国内搞业余赛艇队，但是赛道所需长度与水面宽度在国内城市实现有一定困难。”刘爱明告诉中国房地产报记者。

脱离了“赛道”，刘爱明开始爱上登山。“我后来参加了郁亮组织的那个著名的菜鸟队，菜鸟队登启孜峰前，我没去参加集训。郁亮说，你体能好，直接来吧。我就跑去了，然后还真的登顶了。”刘爱明笑说。

从万科到协信，刘爱明也曾将这次转变比作爬“野山”。

“中海和万科这两座山都是有清晰台阶的山，他们的企业风格、策略不完全一样，但本质上没有太大的区别，你要做的就是照着台阶往上走。”刘爱明表示，“不过，协信是一座没有台阶的野山，你可能会隐约地看到前面是有那么一条路，不过对下一步该踩向哪里，何处才是峰顶则一无所知。”

2010年，协信全年的销售额为40亿元，在2011年年初，协信便提出当年销售额要破百亿，入驻城市也要从原来的7个拓展到12个。在刘爱明的带领下，协信在接下来的四年间规模迅速提升。

但在协信的4年职业生涯中，刘爱明被人们记住还是去年老板“失联”之后的应对。2014年，协信交上了一份销售额同比增长76%，至年底实现全年销售155.3亿元的成绩单，成为刘爱明职业经理人成就的最终背书。

“实际上很简单，我就是做职业经理人该做的而已。”刘爱明告诉记者。

创业：长跑的节律

赛艇的轨道和野山的挑战都已经成为过去，现在的刘爱明更喜欢用一个人的长跑来放松自己。

“长跑更容易让人安静，跑得越远离自己越近，越能去发现自己最真实的想法。”在距离非毛坯中的办公室不远的咖啡厅里，刘爱明为自己添上一杯清茶，“只有够简单、坚持才能做得持久。对我来说，做中城新产业和跑马拉松是同样的道理。”

“长跑的第一个阶段是别人逼着自己跑，非常痛苦。当能跑完一万米的时候，跑步者会进入一种自我膨胀、自信心爆棚的时期，这个时期给自己加压反而容易导致受伤。”刘爱明认为，现在的自己已经成功度过了前两个阶段，进入了第三个阶段——“控制与突破期”。

    “这个阶段需要掌握身体节奏和呼吸规律，重新认识自己并突破自己。”刘爱明说，“产业地产同样需要这种能力。产业重经营，讲究经营的规律和企业扩张的节奏。这些正是我从长跑中领悟到的。”

 以下为采访实录：

中国房地产报：创业对你来说意味着什么？

刘爱明：其实出来创业一直是我的梦想。协信这家企业也不错，原来就是想去做几年，现在也做了差不多四年了。

以前离开中海去万科就有创业的想法，离开万科去协信的时候也存在这个想法。现在很开心，终于走出来了。

中国房地产报：创业的地点为什么选择了深圳？

刘爱明：深圳的经济转型走得早、方向正确、方法得当，已经上了轨道。深圳15年前基本上就没有传统的工厂了，这些传统的产业大量搬迁到了东莞。

早在五年前，深圳的土地财政收入比例就已经降到10%以下，而上海、北京等一线城市的比例仍高达50%，甚至60%。深圳已经做到不依赖土地财政、不依赖传统产业，这很不容易。

我常说出来创业就像农民种田，先找一个土地肥沃的地方，土地不肥沃的话种田压力就更大了。特别是现在进入房地产行业下半场，市场环境也没有以前那么好了。

中国房地产报：你也觉得市场环境没有以前好，那现在创业会不会晚了点？

刘爱明：现在恰恰是赶上“互联网+”这个概念了，这对于深圳未来产业的变化影响会很大。

现在我做的也可以叫产业地产，从客户来说，产业地产的客户是企业，住宅地产的客户是个人业主。住宅的业主可能未来和过去没有太大区别，但企业客户就不同了。

在“互联网+”的环境下，企业未来会发生巨大的变化，也就是说我们的客户未来会发生巨大的变化。而且，面对即将到来的客户的巨大变化，已经开始做的产业地产企业与我们这种刚开始做的企业相比，并没有太大的先发优势。因为我们都面临全新的客户，甚至你现在还不认识他们。

中国房地产报：中城新产业能为未来的企业提供什么服务？

刘爱明：一是空间的服务，我们现在有个设计院，不是传统意义上的设计院，是空间研究院，它研究的是未来企业需要什么样的空间。

按照现在我们研究的结果，现在物业形态中一些很明显的特征未来都将被淡化。物业形式只是一个空间，可能是多功能的、复合的、流动的。众创空间、孵化器也是一种空间的服务，这个我认为是有技术含量的。

第二是研究内容服务，这是借用互联网的概念，原来我们说的招商引资，实际上就是为客户提供各种服务，金融、基金这些传统的服务都是要有的，因为未来企业从出生就是和资本结合在一起的。

中国房地产报：你所打造的空间服务在形态上是否已经有大概的雏形？

刘爱明：我们列出了一些空间的要求，比如整个空间面积是10000平方米的话，大概有2000平方米左右做报告、演讲、培训的空间，还有4000平方米左右是办公空间，还有4000平方米是公寓的空间。

未来这种物业从形态上不好定义，但未来的企业需要这样的东西。我们现在在深圳正在找这样的载体，按照这样的思路来做，租金可以做得比较高。

中国房地产报：对于毛大庆的UrWork你如何看，和你的中城新产业有什么区别？

刘爱明：毛大庆的模式是美国WeWork的中国版，外加了一种孵化功能在里面，规模可能三五千平方米。而我这种模式，规模可能一个项目就是三五万、甚至十万平方米。

中国房地产报：那未来的租售比例现在有没有考虑？扩张速度是怎么设想的？

刘爱明：现在还没有完全确定。

北上广深各个地方政府的政策也不完全一样，所以企业的选择方式也不一样。比如在深圳，自己拿地自建至少要等两三年以后才能推向市场，速度太慢。如果有比较好的物业，我也可以买过来或者租过来，更快地实现盈利。

中国房地产报：目前项目签约情况如何？

刘爱明：5月中旬我从协信出来，到筹备新公司，再到现在，除了在深圳的住宅和产业两个项目，我们前几天还签了一个项目。不久之后我们还会再拿一个项目，因为我们的业务模式市场比较认可，所以才能在短期内拿到4个项目。其中深圳的3个项目已经签约，第四个估计会落地北京。