严跃进：轻资产模式可降低采购腐败的概率

近期部分商业地产公司在内部开展商业反腐运动，从公司治理的角度看十分有必要。一个值得探讨的问题是，为什么房地产企业近几年频出蛀虫，尤其在工程采购领域。这固然和职业经理人商业道德品性缺失有关系，但若从房地产企业的商业模式看，传统开发模式的漏洞或也应承担部分责任。

房地产项目的工程采购，主要涉及两个领域。第一是建筑部品的采购。房地产项目相对建筑结构复杂，涉及建筑原材料采购、非毛坯装饰等层面，这都决定了部品采购过程将是五花八门的。各类型的供应商来进行推销，自然涉及商务谈判。若房地产市场出现降温，那么这样一个推销自然需要借助“塞红包”的方式来实现。第二是部分零售业态的采购。这在商业地产项目中是最明显的。对于大的商业项目来说，由于能够快速吸纳消费者的人气，所以各类零售品牌都试图入驻。这个时候采购经理或者招商经理是有一定的自主权的。为了降低讨价还价的成本，部分零售商会主动上门“协商”。

出现此类问题，本质在于房地产开发环节过于冗长，因此实务操作中会出现权力层级下放的做法。下属的职业经理人有更大的产品和服务定价权。从个人获取私利的角度出发，确实会存在权力寻租的动机。所以当各类供应商、投资商、零售商来进行业务谈判时，其会暗示必须得给好处，否则完全可以摆出一副高傲的姿态拒绝合作。

解决房地产企业采购环节腐败的问题，杀鸡儆猴式的行政性反腐是必要的，但依然不够。真正的解决策略应该是转变过去的商业模式，采取轻资产的运作模式就不错。在轻资产的模式下，房地产企业的传统开发投资环节将得到省略，进而使得传统采购环节转移给其他合作方，这就降低了腐败的概率。更重要的是，房企可以把精力放在品牌运营和维护层面上，这反而增强了企业的竞争优势。