谭浩俊：购房“窗口期”真的来了吗？

近日，中国指数研究院初步统计显示，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。由此，相关分析认为，楼市回暖大势基本确立，“窗口期”已经到来。

　　但是，持不同观点者则认为，楼市库存量高，房地产企业资金压力加大，大部分城市房价并不会在短期内反弹。房价不反弹，市场就不可能真正回暖，这是由中国消费者的心理所决定的。

　　事实也是如此，从政策层面来看，取消限购、降息降准、降低首付比例，甚至由财政出钱鼓励购房等，都能被认定为刺激楼市的重要手段，也可以被看作楼市“窗口期”已经来临的标志。但是最不容忽视的，就是相当一部分城市，特别是二三线城市库存量过大的问题。切不要以为只有那些被称作“鬼城”、“空城”的城市才库存量很大，才存在供过于求的问题。实质上，除少数城市之外，多数城市都面临着供大于求的问题，消化库存的压力很大。更重要的，开发商手中还掌握着规模不小的存量土地，加上地方政府为了“土地财政”需要，仍在源源不断地向市场推送土地。如此一来，在库存消化压力很大的情况下，还面临着新增房源的问题。那么，供求不平衡的矛盾也更加尖锐。

　　不仅如此，受经济下行的影响，居民购房的意愿也没有明显提升。纵然少数地区房价的反弹对购房者增加了一些压力，加上近一段时间股市持续下降，可能会让部分股民放弃在股市搏一搏的心理，转向思考购房，但要真正转化成现实购买力，可能还需要一段时间。而即使转化成了现实购买力，更多的也只能消化库存，并无法对整个房地产市场形成有效提振，楼市低迷的格局可能很难改变。

　　正如有关专家所言，由于北上广深等一线城市在土地供应方面已经日趋紧张，新增房源的难度越来越大，因此房价上涨可能会比较明显。那么，这些城市的楼市将出现复苏的迹象。然而关键在于，一线城市的复苏，是很难传导到二三线城市的，凡是库存量较大的城市，都有可能继续保持低迷的状态。如果效果显现的话，就是消化库存，使库存不再成为楼市复苏的阻碍。

　　令人担忧的是，凡是库存量大的城市，往往都是流动人口不是很多、产业结构不是很合理的城市。也就是说，消化库存的内在动力不强、能力不够，指望其他城市的复苏带动这些城市，基本没有希望。这也意味着，高库存城市，一方面，只能靠时间去消化，靠居民住房理念的转变去消化；另一方面，政府发展经济的理念要做重大转变，把工作的重点转向发展实体产业上去，提高居民收入水平，吸引更多外来人员，提高居民的购房能力。在此基础上，必须严格控制新增房源。必须要增的，也要以消化库存为前提，切实把库存压缩到市场可承受的范围，避免继续出现高库存下的市场供需矛盾，早日让市场走向平稳有序的轨道。

　　也正因为如此，不要过度在乎市场“窗口期”有没有到来的问题，而应当更加关注库存的消化情况，并采取强有力的措施，缩短市场供需不平衡的时间。否则，对市场秩序、市场机理、市场活力等都会产生极为不利的影响，并使消费者的恐购心理难以消除。

　　中国的很多问题，都出在存量上。房地产市场如此，信贷资金如此，财政资金也如此，产业结构仍然如此。如何把存量问题解决好，把存量结构调整好，对经济稳定很重要，对经济步入健康有序轨道更重要。所以，在房地产市场问题上，必须把消化库存当作最重要的一项工作。只有库存消化好了，增量的作用与效率才会最大化。

　　总之，在一系列政策措施的作用下，房地产市场的环境正在逐步改善，对经济发展的作用也正在逐步恢复。但是，在刚性需求没有得到释放、库存压力仍然很大的情况下，不要对市场寄予太大的期望，更不要像前一段时间的股市一样，失去理智。缓慢恢复、平稳复苏，比大起大落更加有利于市场的稳定与健康。