陈开朝：房企应借股市下跌 加速平价走量

很多人认为股市连续下挫带来了楼市的回暖,房企要有针对性地调整战略。但在弄清如何调整之前,先要明确股市和经济、股市和楼市之间的关系。

首先,股市与经济具有共振效应。笔者认为,从某种意义上讲,现在的股市约等于经济。主要是因为现在股市对经济增量的带动,超过任何一个行业,也超过了传统的“三驾马车”。股市行情好,消费就会被带动,进而带动其他行业,这是股市作用为什么超过任何一个行业的原因。

股市对实体经济的支持,尤其是对产业结构的调整、对战略新兴产业的支持将取代银行信贷,超过任何一种金融业态。现在即使没有新的政策,楼市向好的态势也基本确立。

但股市则不然。在产业结构调整到位、经济有起色之前,股市坚挺与经济增长互为因果,互促、共振、共荣的连体效应将不断增强。这也是管理层希望股市呈现“慢牛”格局的原因之一。此后,经济增长动力将由新型城镇化接力,再往后由战略新兴产业接力,此轮牛市才算功德圆满。

要是股指增长过快,国家可以顺势做大库容,推动央企国企重组,开闸上市企业再融资,原理是在同等流动性下,做大库容可以降低股指上涨的速度,并完成国有资产增值和国企改革,同时让更多实体经济接受灌溉。要是股指下跌过快,国家可以通过大幅降准让银行的高能货币流入实体经济,再经过乘数放大,让充裕的流动性带动股指水涨船高。

其次,股市调整加剧,股市与楼市的“跷跷板”效应开始显现。有股市以来,没有任何人或政府能精准地把控股市的涨跌。2014年10月此轮牛市开始启动,股市上涨过快,如果股指在高位继续快涨,牛市持续的时间将会很短,对实体经济的支持就会减弱,也会吓退场外的投资者进入。

A股经历此次深度回调后,股指很可能再次放量上涨,涨到某个点位又会再次深度回调。这是股市振荡的内在逻辑,A股市场将在吸纳吞吐中变得越来越强壮。

不过在股市大跌期间,它与楼市之间的“跷跷板”效应也开始显现出来。房价自发强势上升的时代已经远去,现在房价上涨的动力来自政策和股市。今年上半年,楼市的政策效应已经开始显现,这在热销项目和房价上涨此起彼伏的热闹景象中不难求证。

在前期股市大涨阶段,“跷跷板”一边倒地倾向股市。只有到股市调整之时,“跷跷板”才开始在股市和楼市之间大幅摇摆。每当股指新一轮上涨时,资金就往股市流,楼市就处于相对温和的状态;每当股指回调,资金就开始往楼市流,而且越往后,流向楼市的资金越多。

每次央行降息降准,有利于股市,更有利于楼市。由于有来自政策和股市的两股力量强力推动,预计下半年楼市行情将加速升温,局部区域、个别房企或迎来热闹销售局面。

第三,楼市回暖期易逝,高库存房企仍要平价走量。尽管下半年楼市行情会加速升温,但这种回暖很容易消退。如果楼市是因为股市调整而热闹,那么房企能抓的时间窗口其实非常短。此时,明智的房企最应该平价甚至降价来促销走量。

另外,此轮楼市回暖主要是靠政策刺激。随着时间推移,政策的作用将会逐渐减弱。如果从2014年下半年开始算,政策刺激的持续时间预计会有2～3年。再往后楼市靠什么支撑,需要房企自己寻找答案。

笔者认为,在股市调整结束之前,都是房企去库存化的黄金期。但我们看到很少有房企意识到即将面临的处境。尽管国家力推大量购房刺激政策,大多数房企仍用惯性思维思考问题,不想平价走量,只想涨价。较为普遍的现象是,每次央行降息降准带来的降价比例都低于很多房企房价上调的比例。国家原意是要刺激楼市成交量大幅上升,推动实际经济发展,但很多开发商却利用政策利好推动房价上涨,没有珍惜来之不易的去库存良机。

无论是股市波动还是楼市回暖,只有深刻研判趋势,制定出针对性的战略,房企才能在“危”、“机”共存的市场环境中更好地发展。