评论：经适房应“与民分利”？

深圳市住房和建设局于6月30日正式发布《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》，规定经适房满5年后，其权利人可申请取得完全产权或者上市交易，但需向政府缴纳50％的增值收益，该部分增值收益纳入深圳市保障性住房专项资金。这个规定最引人注目的地方是对经适房增值收益的分成比例上，政府只取50%，民众可保留50%。而根据2007年广州市通过的经适房条例，符合资格上市交易的经适房需上交80%的增值收益，限价房则需上交70%的增值收益。由此可见，广州市的确执行一线城市最严的楼市政策。

　　以广州经适房为例，销售时价格约等于周边一手商品房的四折左右，如芳和花园经适房2008年首次开售，当时价格为3800~4000元/m2，周边商品房价格约为8000元/m2。2010年，广州市住房保障办把芳和花园剩余近3000套经适房推出市场，价格为4277元/m2，周边商品房价格已涨至1.2万元/m2以上。按目前的最新价格，芳和花园周边同类型二手房价格在2万元/m2，一手商品房价格在2.4万元/m2。由此产生巨额增值收益约1.6万元/m2，即使是除去5%左右的交易税费，增值收益也在1.5万元/m2。这个价差就成为政府与民众需要分配的收益，按深圳市的规则，政府与民众五五分成，各取50%；按广州经适房条例，1.5万元/m2的价差，1.2万元/m2归政府，民众只分得3000元/m2的增值收益。以西子湾限价房为例，2008年开售价约为“6字头”，约等于周边市价7折，后来亚洲金融风暴时限价房与一手商品房价差缩小至2000~3000元/m2。目前金沙洲一手价在2.2万元/m2，二手房价在1.8万元/m2，由此产生的1.2万元/m2增值收益，业主只能拿到30%，政府需取走70%。

　　早在经适房和限价房条例公布时，已有地产人士表示，经适房和限价房证满5年禁售期解除后该如何出售的细则一直没出，导致限价房业主换房前景未明。如果当初限价房是以周边市价7折左右购入房屋，那么为何政府可以取走增值的70%呢？如果把经适房和限价房作为政府与民众共同投资的产品，政府应该从限价房获得30%的增值，从经适房获得60%左右的增值，这才合理。如果政府分成比例过大，地产人士认为很容易导致经适房和限价房业主采取阴阳合同的方式卖楼，把增值部分移至价外合同，避免政府拿走增值的大头。

　　据悉，深圳目前共有12000多套经适房，经统计，截至6月30日，签订购房合同满5年的经济适用房共有4714套，涵盖8个项目。广州市自2007年底起实施经适房和限价房条例，按2008年售房，2010年出证的规律，广州市同样约有数千套房屋已符合上市交易的条件。广州市经适房和限价房是否该参照周边城市作出调整，上市细则如何制定，民众正在等待政府作出决定。