世居海外Daniel：投资澳洲房产是一场不容错过的“邂逅”

世联行世居海外置业服务有限公司首席运营官Daniel（前排左三）

如今，在经济全球化的背景下，中国投资客的买房地图已经跨越了国界的阻隔，在世界各地遍地开花，而澳大利亚也成了权威机构和大众公认的最适宜投资的国家。据最新发布的2014年《全球城市排名列表》（2014 Global Cities Index）显示，全球最佳宜居地排名（墨尔本连续4年第一）、最受欢迎的留学地排名（悉尼第一）等多个排行当中，澳大利亚均名列前茅。很多华人投资客和国内房企都把目光瞄准了这片热土，竞相当起了“海外房东”。世联行世居海外置业服务有限公司首席运营官Daniel在接受房掌柜专访时也表示，投资澳洲房产是一场不容错过的“邂逅”。

澳洲楼盘遭哄抢 华人一掷千金为哪般

近年来，澳洲房产市场上的华人面孔越来越多，中国土豪在澳洲一掷千金的任性壮举也多不胜举。前不久，就有新闻爆出，悉尼市中心一个叫Darling　Square的高端楼盘，不到5小时，从80万澳币的一室一厅小公寓到一千万澳币的顶层豪华阁楼，共计581套新公寓全部卖完。其中1/3的买家来自海外，而这其中有很大一部分是来自中国大陆。而这仅仅是中国投资客在澳洲房地产市场展露的“冰山一角”。据澳大利亚外资审查委员会的数据显示，中国人在房地产业的投资达到124亿澳币，即600亿人民币，遥遥领先于美国，占据了澳大利亚房产海外投资的一半以上。瑞银也预测，在未来的6年，中国投资者在澳洲房地产的投资将要翻倍达到2882亿元人民币。无疑，中国买家已经成为澳洲房地产市场的一股洪流。

房掌柜：澳洲一直是海外投资的热门选择之一，在近年来投资澳洲房产也保持了稳健的增长趋势。有报道说，澳洲投资置业中很大一部分是华人。您能简单分析下，现在华人投资客为何如此青睐澳洲吗？

Daniel：首先，澳洲房产市场是一个非常稳健、健康、可持续发展的市场。它的供求关系比非常明显，即供给远远小于需求，这也可以简单理解为，建房的速度永远比不上需求的增长。这就与它的人口增长有着莫大关系。

澳洲的人口增长可以分为两大部分：一是本地人口自然增长。澳洲本地政府鼓励家庭多多生育子女，从给孩子的免费教育体系、免费的“奶粉钱”、优厚的生育假期、补贴等等福利政策都可以看出。作为一个只有2400万左右人口，国土面积又超大的国家来说，澳大利亚还有很大的人口增长空间。以2014年来自澳大利亚统计局的数据来说，2014年比2013年的人口自然增长（出生人数减去死亡人数）上升了2.9%，这在中国是绝对不敢想象的。

第二部分，是外来移民人口增长。2014年一年内澳洲还吸引了来自世界各个国家的24万左右新移民，这大约占据了澳洲总人口的1%，而且每年澳洲的新移民人数基本上都维持在22-24万。这是一个很庞大的群体。人口增长了，就需要住的地方，就会有人去买新的房屋，就算不买房，租房来住，也需要房东们来提供空出的房屋。只要澳洲的人口一直在增长，这个需求就会永远存在，而且是真正的刚需。

最关键的是，澳洲的房屋供给量存在严重缺口。澳洲人口现在保持平均每年增加36-40万人口的增速，但是根据澳洲RP Data的数据显示，澳洲每年的房屋建造量只有15万套左右，2016年可能会上升到18万套左右，即使这样，每年平均也会有2-3万套的房屋缺口。预计到2030年，全澳洲房屋需求量将比供应量高出60万套左右。这个缺口是巨大的，也是导致房价不断上涨的一大根本原因。

其次，澳大利亚的房屋有非常低的购置成本，以及稳健有序的市场规范。一套永久产权的房屋，没有高持有成本的房产税，没有遗产税，这在全世界房产市场里都不为多见。澳洲政府的房产市场调控政策和风控管理模式，以及完善的法律体系的保障，被多家机构和媒体评为世界级的高透明、高健康度的房产市场，也吸引了大批全球高净值人群来澳洲投资房产，促使澳洲成为全球资产分布的最佳落脚点之一。他们会把房屋放置静等升值，或者房屋出租赚取高达5-8%的租金年回报率。最关键的是在澳洲购置房产的成本低，大多数期房的首付只有一成，而且都带有非毛坯修，空置率低，购买手续简易等，这些都吸引了一大批投资客。

再者，澳元汇率低、利率低，“双低”时期的到来为投资者们大大节省了成本。先说汇率，澳元汇率是和国际大宗商品价格直接挂钩的一种货币，这跟澳大利亚是能源出口国有很大关系。比如，现在的原油处在价格历史周期的低谷，铁矿石价格接近成本价等因素，都致使澳元汇率处在非常低点的价位。但随着全球地缘危机的发生，石油开采供货市场的大幅调整，这些都会导致原油价格会回升。还有亚投行的开设，中国一带一路的方针策略的实行，也会导致全球铁矿石的需求大量增多，同时也对澳元汇率上涨提供了驱动力。现在低谷买入，坐等汇率升值，不提房屋本身价格，单单汇率的增幅就是一笔很大的投资收益。再说利率，澳大利亚央行近一年以来多次降低基准利率，从2.5%降到了2%，房贷利用也随之下降了很多。比如一个家庭的房贷每周可以少还款近100澳币，直观的结果就是，以前投资者除了收取房租后，还要自贴一些才能补齐贷款，现在完全可以做到以租抵贷了，还能包含一些持有费用，这在其他国家是很难做到的。

最后，有人说澳洲泡沫高涨，但是我不这么认为。澳洲人均收入每年59770美金，全球排名第9，远超英国的38250美金和香港的36350美金，这是2012年的数据。但是英国和香港的房价均价远远比澳洲高很多。澳洲平均房屋单价在60万澳元左右，也就是说不吃不喝，一个人10年的首付就可以买一套房子，香港应该要25年，中国大陆需要多少年我就不提了。而且澳洲的房产市场是稳步提升的，平均每年增长8-10%，平均7-10年翻一番，从上世纪50年代有详细数据以来，一直都是如此。

综上所述几点，我想可以足够说明，澳洲房产市场为何吸引全球投资者了，尤其是华人。再赘述几个简单易见的原因，比如澳大利亚和中国是时差最小的西方发达国家，只有2-3个小时；飞行距离也是最近的，只有8-9个小时；此外，澳洲还是全球最宜居的城市，是没有PM2.5的国度，蓝蓝的天空，汇聚世界美食，没有种族歧视，还有中澳自贸协定的签署等等，都吸引着一大批华人移民和投资客把目光投向澳洲。

中国试点放开海外投资 澳洲房产投资是否正当时？

近日，有媒体报道称，QDII2境外投资试点管理办法即将发布，上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州将成为首批试点QDII2的六城市。同时还有消息称，央行并会考虑对符合条件的个人投资者取消5万美元的年度购汇额度限制，不再设上限。这无疑释放出了允许个人直接投资海外金融资产的信号。

房掌柜：您认为，现在是投资澳洲房产的最佳时机吗？

Daniel：是不是最佳时机这个问题，我很纠结。作为一个客观的回答是，我也不知道。但是我敢说在现在“双率”都在低位的大环境下，澳洲政府对于房产市场大环境政策不做重大调整，世界金融体系整体稳定的情况下，那么现在就是一个非常非常好的入市澳洲房产的时机。  

房掌柜：如果在澳洲投资房产的话，您建议可以选择哪些区域？

Daniel：关于选择哪些区域，这个问题太笼统，那我也来笼统地回答。在我看来3个区域的选择肯定错不了——学区房，市中心，和交通枢纽附近。学区房，顾名思义，就是买在制定区域房子的住户或者租户可以上指定的学校，这种学区房，不光是房价的增幅最猛，出租空置率也最低，非常适合投资，跟国内是一样的。市中心，稀缺性的凸显，在海外，尤其是澳洲的几大市中心来说，都有很明显的界限，除了某条街就不是市中心了，所以在市中心的房子很稀缺，不像国内的房子可以拆了又盖，盖了又拆，在有限的地方，只能有有限的房屋数量。独享市中心的资源，如交通、购物、学校、公共资源、人文、旅游、餐饮、娱乐等等，都是其他地方不可比拟的。对于留学生、白领上班族来说也最爱租在市中心。第三个交通枢纽地区，那主要就是针对上班族来说了，有个方便的，每天的通勤条件，是非常好的房屋附加值。

房掌柜：据某房地产经纪公司公布的《2015年中国向全球与澳洲房地产投资趋势预测》报告中指出，中国投资者针对澳洲投资的兴趣点将由悉尼、墨尔本等门户城市转移至布里斯班、阿德莱德等城市。对于这一观点，您是否赞同？投资类型也将更加多元化。

Daniel：现在澳洲房产投资的城市也变化，投资类型也将更加多元化。个人建议，5年前投资悉尼，现在投资墨尔本，5年后投资布里斯班。这就像一个太阳，分别代表正午的太阳，早上9点的太阳，和凌晨的太阳。比如我以前住在悉尼4年，由于生活成本太高，我选择迁移到墨尔本，到了墨尔本第一件事就是先买房，因为墨尔本的房子同类的要比悉尼便宜至少30%。但是挣得工资基本上没有什么差别。而且墨尔本还是全球连续四年的最宜居的城市。像我这样的人还有很多，每个月从悉尼迁移到墨尔本的人都多达几千人。但是可能5年后，同样的事情会发生在墨尔本和布里斯班之间，这也是一种趋势。

房掌柜：投资澳洲房产需要注意些什么？

Daniel：投资澳洲房产需要注意的有，当地的法律规定，如海外人士不能买二手房，只能买新房。签署合同后要在规定时间之内缴纳首付款，交房的时候一定要履行合同等，还有诸如对所购买项目的了解，比如这个区好不好，有没有升值潜力，政府是不是有一些长远的规划，是应该买别墅，还是买公寓，哪种产品最适合自己等等。不过大家不用过多担心，只要找到一家靠谱的海外专业置业机构，这些问题都可以帮你解决。一定要找对澳洲本地情况熟悉的人做你的顾问或者引导。

房掌柜：您接触的客户中有企业、开发商吗？他们在投资澳洲房产时，您又会给予什么样建议呢？

Daniel：我们的客户中当然有企业。我们经常会去大型企业里面举办一些推介会，比如我们跟国内某顶级互联网公司有合作，时常会去他们公司内部做推介会，介绍我们代理的项目、海外房产、投资、税务、移民等情况。每次会后都会有他们的员工在现场签订单，他们公司的员工都非常有实力，而且非常喜欢把投资目光投向海外。像这样和我们合作的公司有好几家，涵盖互联网、媒体、金融、高科技等不同领域。

再有，就是传统的房产开发商了。众所周知，像绿地、万达、万科、碧桂园等大型房企在美国、英国、澳大利亚等国家都早已经有投资开发的大型房产项目，他们都有自己的海外团队。不过还有一些中小型开发商也想涉猎海外房产市场分一杯羹的，会找我们进行咨询。我们会从前期的公关、项目评估、选择地块、购买、整体设计、建造、营销以及最后的物管等等，都会涉及到。凭借在国内积累的20多年国内房产代理经验，以及在海外当地的合作方资源，我们会为这些企业客户可以进行一条龙服务，大到市中心上千套房源的超高超大型公寓单体建筑，小到买一个别墅，推倒重建新的多个联排别墅，我们都可以满足客户的需求。

但是无论是企业还是开发商在投资澳洲房产的时候，一定要找当地熟悉房产的人出谋划策，千万不要走国内房产开发的老套路，因为法律、政策、国情和民情都和国内有很大不同。如果按照国内的路数来走，肯定会赔钱的。这样的案例也不少，很多开发商在做海外项目时因为没有接地气，最终落得一个不赚钱甚至赔钱的结局。

“以房养学”首选澳洲 教育与投资兼得

近日热播的电视剧《虎妈猫爸》再次掀起了社会对“学区房”的关注，剧中赵薇饰演的“虎妈” 毕胜男为了让女儿能上重点小学“第一小学”，不惜全家斥巨资买下“天价学区房”，一下子戳中了一大批家长的神经。其实“学区房”在国外也十分受宠。随着社会的发展，人们对教育的要求也越来越高，“望子成龙”的中国家长为了儿女能够得到最好的教育，便将目光瞄向教育水平更为先进的海外国家，并逐渐兴起了“以房养学”的留学新方式，澳洲也便成为这一概念最可行的国家。

房掌柜：现在在国内“学区房”大热，而在澳大利亚，中国父母替子女购置房产“以房养学”也逐渐成了主流。您如何看待这一现象？以房养学真的可行吗？您接触的客户中有这样的案例吗？

Daniel：这个问题我最爱讲了，而且我自身就是“受害者”。以房养学，简单来说，就是家长在子女去海外留学的时候或者之前，就先为孩子购置房产，孩子不用在租房，坐等房子在上学期间的升值，等孩子回国之后把房子出手，增值部分可以抵消这几年的学费，生活费甚至还有盈余。这样的案例很多，我自己就是一个活生生的反面教材，我也是从留学开始去的澳洲，真后悔没有让父母帮忙在澳洲先买个房子，让我白白交了很多年的房租和学费。

我再讲一个真实的、极端的案例。我有个客户林先生，女儿2009年到悉尼留学，他在悉尼市中心以60万澳币（人民币250万，但是汇率1：4.2）购买了一套两房的公寓，紧邻悉尼大学，首付12万澳币。女儿住一间，另一间出租，每月租金基本可以抵消贷款（需要少许贴补）。2013年他女儿毕业回国，房子升值到80万澳币（人民币560万，当时汇率1：7）。林先生卖掉房子，赚取310万元人民币，除去4年的大学学费、生活费以及补贴的少许利息，共计约110万，还净赚了200万人民币，成本只有首付的50万人民币。我每次都爱讲这个例子，里面涵盖了很多方面，比如首付低、汇率差价、房屋增值、以租养贷、以房养学、高回报等等。虽然案例极端，但确实是真实存在的，都是有据可查的。如果现在的家长们经济有些宽松的，我都极力推荐这样操作。除了做一种房产投资，也是给孩子自己在海外一种好的生活环境，不用受房东的各种限制。总之，以房养学，是一项不错的选择，可以满足教育和投资的双重需求。