陈志武：房地产再持续地增长绝对不会超过五年

凤凰财经：嗯，对。现在很多买房子的人也担心一点，三中全会如果在土地政策制度上有变革的话，包括推进更多的农地直接入市和十八亿亩耕地红线，土地供给增长的话可能会导致房价下降，甚至会快速的下跌。一个方面，好多人期待土地改革会使得房价下跌，另一方面他们觉得增加土地供给，可能 房价跌了，但是粮价会涨起来，粮食安全会受影响。所以在十八亿亩耕地红线的放不放开和土地自由入市上存在两种观念。有些人认为粮食是比房子更民生的东西;但是放开了粮价，有些人觉得房子是更民生的东西，所以一定要放开，让房价降下来。陈老师您觉得这两种关系是降在哪个方面?

陈志武：如果说一个国家的房地产项目能够总是持续下去的话，你说的那种情况会出现。如果一个国家经济总是能够长久持续的快速增长下去，你说的那种情况会出现。如果不是房价涨，肯定是粮价涨;如果不是粮价涨，肯定是地价涨，可能是艺术品、画、其他的收藏品、古籍书价格都猛涨，生姜也可以猛涨，辣椒也可 以猛涨。人类社会几千年的历史，没有发生过哪个国家房地产的泡沫永久地持续下去。道理其实很简单，首先想说的就是，现在看不出来哪个国家的房地产最后没有破灭，日本破灭了，美国2007年，亚洲的韩国、马来西亚、泰国、菲律宾、印尼等等。当然最早的像欧洲这些不同社会都经历了房地产泡沫，最后的结局都一样的。这也是为什么耶鲁的席勒教授这一次得了诺贝尔奖，就是因为他做了很多研究告诉他，一个是2000年互联网泡沫破裂，一个是2007年之前预测美国的房 地产泡沫也会破裂。

回到我们刚才说的这个话题，其实中国经济现在的泡沫越来越大，这本身就告诉我们，中国房地产泡沫要破裂的时间离我们越来越近。这就是为什么我说房地产再持续地增长绝对不会超过五年，十年。未来几年就会告诉我们，不会因为我们中国人是黄种人，不会因为中国社会是种儒家社会，人类社会的规律就不适用。这 么多年所有的经济学和金融研究，关于不同社会史、经济史和文化史的研究告诉我们，中国人在几乎所有方面本质上和人类社会的其他人种是一样的。

所以我希望中国的很多老百姓，特别是中等收入、高收入的企业家的家庭和个人，千万要记住美国社会经过的一个教训，就是2007年到2010年，根据 美联储的数据发现2007年到2010年金融危机冲击的三年里，美国十分之一最富的家庭，他们的财富大概平均增长百分之二。而美国中等收入的家庭，他们的财富在2007年到2010年那三年里平均缩水将近40%。为什么美国中等收入家庭财富平均缩水40%，高收入的十分之一美国家庭，平均增长2%?就是因 为，美国中等收入家庭的财富几乎超过百分之百都是放在房地产上的。而美国最富的十分之一的家庭，除了房地产以外，他们更多去投到股票，投到债券，投到基金，投到对基金里面。

这是因为美国那些富有家庭，他们的投资，他们的财富、理财，投资组合非常地分散，金融资产占的非常非常的高。所以他们在金融危机期间，财富不仅仅没有缩水，反而平均来讲增值了。但是美国的中等收入家庭，财富平均缩水40%。今天的中国社会我知道，我很多的朋友，还有很多其他人，都是把自己的钱都放在一套、两套、五套、六套房产上面，甚至都买上七八套甚至十几套、二十套这个房子。比如说那些房姐、房哥。要是这样的话，大家千万不要指望着世界上各种社会各 人种里只有中国人的房价总是可以往上涨，大家千万不能相信这一点。还是趁现在房价比较高，涨得比较多，然后需求也比较高的时候，把你很多套房子卖出去，至少要减持一些。以一定的方式管理好，处理好自己辛辛苦苦赚来的这些财富

凤凰财经：我再问您最后一个问题。就是您讲到经济发展规律，有可能繁荣一阵，然后就可能没法持续了。但我理解经济发展的规律其实应该是繁荣以后，会创造更大的繁荣。是不是那种必将破灭的繁荣可能是因为它是一种虚假繁荣，可能是货币超发制造的一种繁荣。

陈志武：中国目前的房价繁荣很明显跟货币政策的推动非常非常大的，很多人说是因为城镇化带来的。城镇化肯定是一个房价上涨的推动力之一，但是货币政策绝对是非常关键的推动力。如果没有这么多的流动性，在中国社会中间流转，房价也不可能涨到今天的这个地步。