景瑞地产杨铁军：将实验20平方米户型产品 主打年轻牌

景瑞地产（集团）有限公司执行董事、常务副总裁杨铁军

    作为上海本土的老牌房企，景瑞地产想尝试些新产品。

　　景瑞地产（集团）有限公司执行董事、常务副总裁杨铁军在接受记者专访时透露：“目前我们正与小米投资的you+ 公寓进行洽谈，希望联手打造总面积为20平方米左右的‘迷你产品’。”

　　“今年，我们的目标是做更赚钱的公司，这就要求我们进一步挖掘市场需求，不断创新产品。同时，我们也注意到，政府也在积极倡导‘大众创业，万众创新’。这或对于一二线城市房地产的发展，带来一些新的机会，我们也在积极探索和尝试。”杨铁军表示。

　　20平米的设想

　　今年年初，景瑞地产以9850万元竞得宝山区高境镇高境社区N120301单元M1-17地块，就是这块地成为了景瑞“迷你产品”的试验田。

　　资料显示，该块地东至逸仙路，南至上海外贸仓储江湾储运公司，西至中外运铁路专用线，北至殷高西路，毗邻3号线殷高西路地铁站，总占地面积3038.1平方米，出让面积起始总价为6200万元，折合楼板价10204元/平方米。最终，景瑞地产以16211元/平方米的楼板价拿下该地块，溢价率58.87%。

　　杨铁军告诉记者：“像上海这样的一线城市每年都有大量90后、00后的年轻就业者和置业者涌入，但市场缺少针对这一客群的产品，因为没有人真正研究他们的需求，并能够给他们提供非常好的产品。他们初到上海，本身积蓄不多，而目前上海市场上的产品对于他们来说，总价高，难以支付得起，景瑞就想针对这部分年轻群体的需求，打造让他们买得起的产品，实现他们对于‘家’的梦想。”

　　据记者了解，景瑞在宝山地块打造的新产品或为非毛坯修产品，总面积为20平方米，总价约为60多万元，预计在今年四季度推出。而目前该区域内的住宅销售均价已达37000元/平左右。

　　“为了满足年轻一代的需求，我们设想在新产品内实现全无线信号覆盖，设有公共厨房、公共客厅、洗衣房、休闲空间等，为其扎根立足，创业打拼提供最佳的环境。同时，也鼓励他们在这样的社区里，共同创业、生活、学习和交友。”杨铁军介绍。

　　“三张牌”提升利润

　　回顾2014年的业绩，景瑞地产虽然实现了销售额的突破，但是利润却有下滑。

　　据财报显示，2014年景瑞控股实现合约销售额约91.46亿元，较2013年上升约10.2%；收入约为人民币52.73亿元，年增长34%；而股东应占利润为2.74亿元，同比下降42.5%。

　　杨铁军表示，2014年公司对完工待售或在建销售物业的减值拨备，对利润有一定的影响。

　　去年，房地产从“黄金时代”步入“白银时代”，据不完全统计，2014年整个房地产行业中，有超过6成的房企毛利率水平大幅下降。

　　杨铁军坦言，造成整体行业的毛利率下滑的主要原因，除行业回归“新常态”下的正常水平外，成本的逐年增加或是原因之一。“就景瑞而言，我们的成本主要来自三大方面，土地成本、建筑成本、融资成本。其中，建筑成本在逐年降低，而土地成本和融资成本在同步攀高。其中，土地成本上升幅度较大，景瑞内部的土地结转平均成本已经从每平方米1000元上升至3000元以上。土地成本原来占房价的比例已经从1/4左右上升到目前的1/3左右。而近年来，我们的平均融资成本也有一定的上升。”

　　鉴于此，景瑞地产联席主席、首席运营官闫浩在公司发的一封内部信中提出了今年的三项经营目标：“首先是销售有质量的快速增长；其次是强调售价，实现利润增长；第三是投资方面，将把握投资节奏、优化城市布局。”

　　对于利润的增长，杨铁军告诉记者，景瑞地产将从三大方面进行努力：“一是控制土地成本，不追求高溢价，把握拿地节奏；二是降低融资成本，加大境外融资结构，优化债务结构，降低信托融资比例，将短期债务化为长债债务。今年争取对平均融资成本进行控制，未来争取把平均融资成本降到更低。最后，就是强产品，加大产品与服务创新，提高产品的溢价率，未来景瑞将实现全部产品非毛坯修，提出在智慧社区、智能家居领域，甚至于生活服务整体解决方案。”

　　另外，在内部管理上，杨铁军对记者透露，今年会是景瑞地产内部放权改革的一年：“景瑞实行的二级管控模式，过去我们是‘强总部’，现在随着一线城市公司的逐步成熟，我们会向城市公司放权，将运营线的决策和执行权放到地方公司，而总公司负责制定统一战略和投融资部署。”

　　作为上海的老牌房企，杨铁军也表示：“今年，上海会是景瑞地产的重中之重，我们会密切跟踪一手、二手的机会来在上海获取土地，而在长三角布局上，今年将有望进驻南京市场。”