世联行Daniel：世界那么大 海外置业可首选美国

世联行世居海外置业服务有限公司首席运营官 Daniel

近年来，海外置业热潮迭起，越来越多的中国企业纷纷瞄准境外房地产投资。据近期世邦魏理仕发布的《2014年亚洲境外房地产投资数据》显示，2014年，来自中国内地的房地产投资者在境外的投资额实现同比增长25%，达到了101亿美元。可见，海外置业已成为不少投资者的“宠儿”。近日，世联行世居海外置业服务有限公司首席运营官Daniel接受房掌柜专访时表示：“海外购房已成为一种趋势，就像10年前国内炒房一样，越来越多的人开始加入这股大潮流中。”

海外置业受宠 六大因素是“功臣”

受传统观念的影响，买房子成了中国人一生中的一件大事，有钱人买房子投资，穷人也要买房子居住。正因如此，哪里有房子，哪里就有中国人。随着人们购买能力的提升和国际联系的日益紧密，很多人开始把目光由本土市场转向了海外，“海外投资”、“购房移民”的概念也在国内逐渐蔓延开来。Daniel认为，海外投资置业新时代开启的原因主要有六大方面：

首先，移民、留学等刚性需求是引发海外置业潮的最大因素。Daniel分析道：“随着中国高净值人群的日渐趋多，他们的移民需求也在日益增强，每年都有几十万人移民到海外。即使不移民，他们的子女也多半会选择出国留学。所以海外自住房和留学住房的需求就逐渐增多，这也成为中国人海外购房市场中最大的一部分份额。”据参考消息报道，港媒称，2015年《中国国际移民报告》指出，中国人出国投资移民人数不断攀升，2012年输出资金近200亿美元，不过美国房地产经纪协会的数据显示，2013到2014年，中国人单是在美国买房就花了220亿美元。

再者，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，国内房地产市场低迷下行，不甘心一棵树上吊死的房企和对投资房产有着根深蒂固喜好的投资客不得不转移目标，纷纷加大海外投资力度，以填补国内市场下滑带来的损失。据仲量联行发布的报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，首次超过在国内的投资，且海外投资呈现全球多元化趋势。

第三，与国内房产相比，无论是海外购房的产权、资金投入量，还是投资回报等众多方面，海外房产市场都有其独特优势。“诸如永久产权、低首付、低贷款利率、高杠杆、高出租回报率、市场透明、法律严谨等等，让国人足不出户，就可以享受到简单、安全的交易手段。”Daniel说道。

其次，Daniel认为汇率的变化也是一大影响因素。一般而言，一个国家楼市对于外资的依赖程度越高，汇率对房价的影响也就越大。Daniel介绍道：“现在外国货币汇率普遍偏低，如澳元、英镑、加元等，是抄底买入的好时期，而且有货币汇率升高的趋势。”

第五，海外投资也是国内人群资产分布、规避风险的一种手段。如人民币汇率贬值的风险、资产全球分步的投资理念等等。

第六，海外置业也成为不少人“装点门面”的道具。Daniel说：“海外购房正在成为人们日常生活、茶余饭后的一种谈资，从另一角度上说，也是自己地位的一种彰显。而且有的国家门槛也不像想象的那么高，要比国内一线城市的房子便宜很多。”故而有些人就开始把闲钱投向境外市场，以此作为一个炫耀的资本。

房企扎堆海外投资 网上购房成趋势

近年来，很多大型房企转型和海外发展的动作频频，诸如万科、绿地、保利以及富力等都在加码海外资产配置。据公开资料综合整理显示，中国主要房企近5年来出海投资大约52宗，其中2013年为中国房企大规模“出海”元年，发生了13宗交易，而2014年投资规模大大加码，达到27宗，增幅接近100%。今年万达集团又收购了澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。近日，碧桂园再掀大马造城运动，以填海造城的方式，拟在大马打造一个有着三个广州增城凤凰城大规模的产投综合性项目。

而作为中国投资者，也正在加快海外置业的脚步，主要表现出两大特点。“一是喜欢购买当地的地标建筑，比如高层、风景好、稀缺地段的房屋；再者非常喜欢学区房。”Daniel介绍道。学区房不仅在国内“吃香”，在国外也十分受追捧，它多与孩子留学就读的学校相关，一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺，而且近年来上涨幅度相对更大。

提到海外置业的未来发展趋势，Daniel 说道：“现在越来越多的人加入到海外购房的大潮流中。以前都需要去当地看房之后才买，现在在国内的购房者基本都网上完成购房手续。再者，以前客户都喜欢全款买房，现在越来越多的人开始选择当地贷款购房。第三，以前都是富豪购置各地豪宅，现在是越来越多的中产阶层，甚至白领阶层，开始涉及海外普通住房市场，如各地市中心的公寓等投资房。 ”

投资需谨慎 不是有钱就能任性

海外置业虽然有着独特优势，可以获得高回报，但同时也是一项高风险的事业。Daniel说道：“海外置业的风险也有很多，比如汇率的风险，买卖过程的不熟悉，当地情况的不了解，信息不对称等，再如国内海外购房中介有不靠谱的，开没多久就倒闭了，找不到人了之类的情况。”因此，Daniel建议各位投资者在选择海外投资项目的时候千万不要盲目，应当树立明确的风险意识。“可以跟着有经验的人一起，比如选择好国家、城市、地段、是否学区，以后该地区的规划、是否政府会重点发展等，了解当地市场非常关键。也可以求助于专业的海外置业专家，需要注意的是，一定要找有背景有实力的，最好是上市公司为依托的，比如世居海外置业。”

据Daniel介绍，世居海外置业是隶属于世联行（国内唯一一家地产服务行业的A股上市公司（002285））的子业务，是一家专注于美国、加拿大、澳大利亚、英国等多个国家和地区房产置业投资及咨询的服务机构，旨在为客户提供最佳的房产解决方案，让海外置业称心如意。Daniel说：“世居海外置业属于O2O模式，有自己的专业顾问团队、策划团队，高层都是外籍人士，并且大多都有海外留学工作经验。我们在伦敦、墨尔本、悉尼、纽约、旧金山、洛杉矶、温哥华、多伦多等地都有自己的全职员工，可以挑选合适的房源，找寻各种合作商，地接客户当地看房，甚至为客户做定制化置业方案等，并培训国内团队，或者直接和国内客户交流。另外，我们不光服务客户，还服务中国的开发商，比如中国的开发商想走到海外去开房，我们从评估项目、选地、规划、设计、找建筑方、项目管理、销售，到最后的物业管理，我们都能全程服务到位。”

世界那么大，海外投资置业该选哪里比较好呢？Daniel给出了四个参考，他说道：“海外置业首选美国，它是中国海外留学、移民的第一选择。再者英国也不错，伦敦抗跌保值，升值快，其他城市，出租回报率高，尤其是学生公寓那种。第三，可以选择澳大利亚，传统移民国家，首付低，无遗传税，无房产税，门槛低，房价稳健增长，适合投资。第四个选择可以是加拿大，宜居，适合留学、移民自住。房价也不贵，银行利率也很低。”