欧阳捷：新政稳固住房消费 提前释放品质改善型需求

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。另外，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付将至20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付调为30%。而在此前，央行对于二套房的首付比例为70%，公积金首套房首付比例为30%。

同日，财政部、国家税务总局也将个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 加上前几日住建部、国土部发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，相关部门接连在土地、信贷、税收等多方面发力，可见对于落实“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”决心之大。

出台这样的政策完全符合我们的预期。上周，我们曾经在中国指数研究院、观点地产年会论坛的主题演讲中谈到，住房市场目前最大的问题是需求下降：首先，是投资性需求下降，出海的出海，理财的理财，套牢的套牢；其次，是改善性需求也下降了，已经由占市场的三分之二下降到占市场的三分之一；第三，是农村人口进城购房需求也在下降，我们统计76个一二三四线城市，其中63个城市近三年的常住人口净增长量比2000—2010年十年的年均增长量都下降了。只有以婚姻人口为主的自住型的刚性需求保持了基本不变的常量。

要拉动内需、稳定住房消费，目前最快的办法，只能是从增加改善型需求入手。而我们在居住面积的改善性需求，已经接近天花板了。目前，二线城市人均居住面积少的也有27平方米，多的更是达到37平方米。三四线城市人均居住面积更宽敞，全国城镇人均居住面积超过33平方米，已经达到发达国家的中上水平，居住面积的改善性需求，已经不多了。改善型需求的主流是品质改善型需求。

有关部门出台的对于针对二套房的政策，应该说抓住了品质改善性需求的关键点。不仅调整了二套房的银行贷款和公积金贷款的首付比例，有利于促进品质改善型需求入市，而且降低甚至减免了普通住房销售的营业税，这显然有利于增加市场二手房的供应。

事实上，短期来看，住房市场最大的问题是需求不足、而供应放量导致供大于求。但从长期来看，城镇存量人口的自住型刚性需求量还很大，全国每年结婚1500万对，离婚500万对，其中一半以上在城镇。中国的城镇化进程还远远没有结束，进城人口不买房也需要租房。根据新城控股研究团队的分析，城镇新房供应每年至少需要900万套，同时每年租房需求至少在300万套以上，按照目前全国住房存量2.55亿套、其中10%用于可出租计算，也仅有2500万套住房可以用来出租，换句话说，也只能满足8年的租房需求。因此，鼓励城镇居民改善住房，同时把多余的房屋用来出租，也是繁荣二手房市场的重要举措。

当然，刺激之后就是透支，品质改善型需求提前释放了，未来的市场就更难了。而缩减土地供应、转化存量商品房、减少库存压力，是政策性主动调整的又一利好。如果真的调整到位，住房供求平衡点逐渐下移的情况下实现基本平衡，则是房地产市场的大幸！