杨红旭：公积金将成重要楼市调控工具

    当前五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折。因此，住建部和各地政府，都在积极筹划降低公积金贷款门槛，通过满足和刺激合理的住房需求，稳定房地产市场和经济。
　　“两会”期间及其后这段时间，国家层面暂无重大房地产政策出台，但关于政策放松的消息频传，尤其是公积金政策惹人关注。比如，北京公积金中心昨日回应，北京现行政策中针对90平米以下房屋，首付款要求为两成。上海研究大幅提高住房公积金个贷限额，拟调整为单人可贷70万元(之前40万元)，每户最高可贷140万元(之前80万元)。
　　虽然，早在2010年国家政策就有规定，首套商业性贷款首付最低三成，而建筑面积在90平方米(含)以下的首套房，首付最低二成。很多人以为广州、济南等地将首套房公积金贷款首付降低至二成是新政，实际是种误解。
　　但是，多地二成首付再度提上议程，显然是对公积金政策有所放松。为什么各地纷纷选择现在放松公积金政策？首先，2015年房地产政策有必要继续放松。其一，近日公布的数据表明，2015年经济开局偏低。全国固定资产投资增幅由2014年的15.7%降至2015年1-2月的13.9%，消费品零售增幅由2014年的12%降至1-2月的10.7%，昨天公布的3月汇丰制造业PMI初值只有49.2，创近11个月新低，处于收缩区间。
　　而房地产数据，比总体经济数据，还要更糟糕。1-2月份全国房地产开发投资增幅、房屋新开工跌幅、房企购地面积跌幅、商品房销售跌幅等都差于2014年1-12月份，虽然其中有去年基期值偏高、今年年初楼市处于降温之后的阶段有关，但仍表明全国房地产并未企稳，仍然对经济增长构成负面影响。
　　而在官方表述上其实也已经初露端倪。今年“两会”上，李克强总理在政府工作报告中提出：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是时隔六年之后，政府报告中再次出现“支持改善需求”的字眼。
　　近日还有媒体报道，高层密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策，正等待合适时机推出，其中包括将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成。
　　个人房贷政策包括两部分。一是商业性房贷，二是公积金贷款。其中，商业性房贷是主导，但在当前利率市场化改革加快推进、社会实际利率居高不下的背景下，商业银行在商言商，为了维护自身的商业利益，并不情愿大幅降低房贷门槛、支持购房者，尤其是不愿降低房贷利率。
　　与商业性房贷不同的是，公积金贷款政策不涉及商业机构的商业利益，主要由政府操控，便于根据官方意愿进行调整，而且利率远较商业贷款利率优惠。当前五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折。因此，住建部和各地政府，都在积极筹划降低公积金贷款门槛，通过满足和刺激合理的住房需求，稳定房地产市场和经济。
　　由于商业银行落实不给力，公积金政策放宽必将成为2015年各地救市的重要工具和抓手。这将有利于刺激自住需求，同时在其他政策暖风频吹之下，今年一二线城市的楼市复苏大局已定。
　　□杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)