万科深铁合作背后 万科欲复制推广“轨道交通+物业”模式

在距离公布重组预案一周的时间点上，万科选择了用一个论坛的方式，提前公布了部分剧情。不过，万科联手深铁举办的这场论坛，更多的是向市场宣告公司今后的发展方向。而借助“股权之争”带来的关注度，其也能把自己今后想干的事儿，传递给尽量多的人知道。

那么，万科和深铁这两家各自行业的龙头，“捣鼓”到一起究竟想干点什么呢？在这次论坛上，万科给出的答案是，在国家大力推动都市圈建设的背景下，探索城市轨道建设PPP新模式，以及在更多城市推广“轨道+物业”的模式。通俗点讲，就是深铁到哪里搞地铁建设，万科就跟着把房子盖到哪里。而由于形成大都市圈的前提，就是要建设快速的轨道交通，因此深铁未来进行投资建设的地点，显然都位于我国未来最重要的几大都市圈内，万科不用举牌，便能获得核心城市的优质地段，虽然每平方米利润会低于自己拿地开发，但是资本投入也小，属于稳赚不赔的买卖，况且这些地块很多属于有钱也拿不到的稀缺资源。

另外，万科在获取充足土地资源的同时，还可以充分发挥其物业开发和运营管理的优势，加快其向城市配套服务运营商的转型。对深圳地铁而言，高投入的基建工程和优质的上盖商业得到有机的结合，收入来源更加多元化，也能更加充分的挖掘轨道交通高人流量入口的潜在商机。

当然，万科肯定也不会只和深铁一家合作，随着经营建设地铁上盖物业的经验越来越丰富，想必会有越来越多的地铁公司找到万科合作，让其在现阶段地王频出的背景下，能够有效突破土地资源的瓶颈，继续稳坐行业老大的地位。

据悉，除了与深圳地铁合作外，万科还与东莞轨道、重庆交投签订了合作备忘录，彰显了万科和深铁欲借助“轨道+物业”模式向全国复制推广的野心。万科有望提前在此区域进行布局，享受土地增值的红利。此外，与重庆交投合作的是深铁和万科“轨道+物业”模式走出珠三角市场的第一步，未来有望向全国更多城市，甚至海外一带一路大市场进行复制推广。

而参与此次合作的中轨集团更是全国城市轨道行业唯一的产业资本，享受极大的政策扶植性。万科与深铁、中轨的合作，有望降低开发风险，实现轨道交通可持续发展；同时在PPP建设领域积累经验，为未来开拓国内PPP基础设施大市场做好准备。

当然，这种城市轨道建设PPP的新模式，也能够极大缓解地方政府的资金压力。而就在万科与深铁举办论坛的第二天，即6月13日，《人民日报》刊文《深圳地铁和万科联手，为地铁建设“造血”，破解社会资本投资公共交通困局》，力挺万科和深铁的合作。文章称，“这一模式最直接的好处是增加地铁公司的盈利能力，从而使政府能够以较小的财政投入推动城市公共交通建设，同时‘轨道交通+物业’模式不仅对城市发展大有好处，对促进轨道交通和房地产两大产业转型升级也有重要意义。”

此外，万科与深铁合作后，还有一点值得关注。随着国内城镇化进入都市圈发展阶段，万科获得的优质土地储备在行业物理空间重新布局后价值将得到显著提升，同时政策面的宽松和融资成本的下行将有利于公司估值的稳定。这对于前期股价大幅上涨的万科来说，有利于复牌后股价的稳定。

实际上，抛开股权之争，万科与深铁的合作早已注定。即便这出戏没有宝能参演，万科和深铁为了自身进一步的发展，也会走到一起，宝能起到的作用更多的是加速这一进程，并强化了万科与深铁的联系。从这一点上来看，这次“股权之争”对于万科并不是一件坏事，除了一举解决困扰公司多年的股权结构问题，也让公司更早地深度参与到我国大都市圈的建设中，并占据新时代行业的制高点，再一次让公司加速前进。就像王石所言，“如果说房地产行业已经进入白银时代，那么，我相信，‘轨道交通+物业’的铂金时代才刚刚开启。”