多家物业公司冲刺IPO 房企A股要“开闸”放行？

随着房地产行业进入白银时代，越来越多的物业公司进入资本市场，物业服务逐渐成为盈利的新板块。而万达商业、富力地产、金辉集团等房企IPO状态由“已受理”转变为“已反馈”，冰封7年之久的房企内地IPO似乎有了开闸放行的迹象。

多家物业公司冲刺IPO

统计数据显示，近年来，登陆港股和新三板的物业公司已超过两位数，包括银城物业、新鸿运物业、华仁物业、格力物业等均已挂牌新三板，而绿城物业、彩生活、中海物业和中奥物业等也已登陆港股，但尚未有物业公司成功登陆A股市场。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，按照目前的程序，不排除物业企业都需要到新三板市场先磨炼，然后才能真正登录A股市场，这也是和其企业规模偏小的性质有关。

日前，证监会公布的“首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况”显示，广东碧桂园物业服务和西藏新城悦物业服务审核状态均为“已反馈”，而南都物业服务则是“中止审核”状态。

据房掌柜了解，早在2015年8月，碧桂园就明确将物业板块分拆上市。碧桂园集团首席财务官吴建斌曾公开表示，相同业务的上市公司在内地股市和香港股市的PE依然有差异，公司经过研究后认为内地上市更为理想。

而接近新城悦的人士此前在接受媒体采访时表示，“国内物业管理市场非常庞大，且目前行业集中度还很低，新城悦有机会进一步扩大规模。”

业内人士表示，传统房企在当前市场背景下，扩张可能遇到压力，尤其是资本上的压力，不少房企提出轻资产化，物业管理符合这一方向，上市也可借助资本的力量。

在严跃进看来，碧桂园既有的管理项目较多，而且此类企业对于存量物业的价值再造有积极的表现，从这个角度看，类似企业实际上还是有较为积极的扩张心态的，其对于物业企业的管理也是有充分信心的，借资本市场之力来加速是重要的考虑。

房企A股有望“开闸”放行？

不仅如此，房掌柜在上述证监会公布的信息中还看到，包括万达商业、富力地产、金辉集团、同策咨询、首创置业等在内的房地产相关企业IPO状态显示为“已反馈”。这些房企申请进度如此顺利，是否意味着房企A股IPO开闸放行？

事实上，从2010年1月“国十一条”出台，证监会要求房地产公司IPO和再融资，都需要征求国土资源部意见，其开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资。

根据民生证券发布的研究报告可知，从2010年至今，只有招商蛇口和新城控股两家房地产企业在2015年12月成功在A股上市。

“类似顺利也是因为地产股依然受到认可，尤其是部分回归A股的房企，企业实力较好，规模较大，所以本身其企业经营也容易取悦管理层。”严跃进认为。

业内人士则认为，仅从企业申请进度很难判定房企IPO开闸。

“内地IPO审核仍较为严格，IPO审核状态“已反馈”或“已受理”的房企能否顺利通过IPO，目前仍未可知。”有业内人士指出，不过，如果进程顺利，IPO审核已经转为“已反馈”的房企，一般需要半年左右的时间便可成功登陆A股。

据房掌柜观察，此次排队IPO的房企中，万达商业、碧桂园物业、富力地产均是从港股回归A股。

一直以来相对开放的港股市场，是中资企业天然上市的大本营，然而在港股投资逻辑和模式差异的分歧下，内地房企普遍认为其价值被低估。

据统计，在港股中机构投资者所占比重超过七成，个人投资者占比不到三成，由于机构投资者更看重中长期收益，因此更加注重上市公司的基本面和行业前景。

“港股更加看重资金的效率和安全性，资金成本高、杠杆率高、收益率低的企业往往容易受到冷遇。”一位房企人士向房掌柜表示。

业内人士指出，当前房地产资产负债率较高，部分房企选择登陆A股市场，既显示出监管层面对房企上市融资的态度保持稳定，也说明不少房企负债比例较高后，期待通过A股IPO上市融资缓和高企的资产负债率。

“A股市场正处于成长性，往往市场有时候会有亢奋的地方，包括各类散户对于地产股的认可程度是比较大的，所以这都会对A股市场的价值提升带来积极的作用，总体上说回归A股关键要看当前政策是否比较宽松，否则等待时间也是比较长的。”严跃进表示。

此外，严跃进还指出，预计一些老牌的地产企业回归A股问题不会太大，关键就是后续要在经营上持续和稳定。“另外，地产调控下很多地产企业依然表现出较好的抗压性，这也有利于此类地产企业后续继续受资本市场的青睐。”