全国住宅库存创33个月新低 一年多可卖完

近日，国家统计局发布最新数据显示，今年前7个月，全国房地产开发投资59761亿元，同比名义增长7.9%，增速比1月份-6月份回落0.6个百分点，其中，住宅投资40683亿元，增长10.0%，增速回落0.2个百分点；全国商品房成交均价 7928 元/平方米，同比增长 4.3%，增速比1月份-6月份回落0.3个百分点，其中住宅成交均价 7624元/平方米，同比增长3.9%。

对此，国家统计局发言人表示，中国房地产市场已经降温，投机受到遏制。房地产市场将更加稳健。

上海易居房地产研究院研究员王梦雯表示，截至7月底，全国住宅库存创33个月新低，去化周期回到2012年水平，12.3个月可卖完。"今年一季度以来，商品房均价增幅基本保持在 4%-5%，远低于去年增幅。由此可见，一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限，另一方面近期三、四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。全年来看，预计成交均价增幅将保持在 5%以内。"

同时，从企业销售业绩来看，2017年7月份单月成交业绩也出现了明显回落。据中原地产研究中心统计数据显示，已经有27个标杆房企公布7月份销售业绩，包括恒大、万科等27家龙头房企，7月份合计销售金额为2250.8亿元，与6月份的3568.7亿元相比，下调了37%，但总体依然处于历史同期高位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，从当前房屋销售数据的曲线来看，继续呈现增幅收窄态势，这充分说明了购房市场去杠杆和去泡沫等效果不断体现。

另据上述统计据数据显示，7月底，全国商品房待售面积 63496 万平方米，比 6 月末减少 1081 万平方米，相当于当月商品房销售面积的9%。其中，住宅待售面积减少 988 万平方米。

对此，王梦雯表示，目前来看，各类物业去库存情况分化明显，住宅库存创下 33 个月以来的新低。这与部分三、四线城市近期去库存效果较好的态势有关。

严跃进也表示，从待售面积数据看，呈现了继续下滑的态势，这说明当前房源的高库存压力不断减少，部分城市可能要开始加快进行补库存。

王梦雯进一步称，根据商品房分物业的现房存销比计算可知，2012 年以来，商品住宅现房存销比走势相对平稳，存销比要远低于商办物业。从历史数据来看，全国住宅去化周期商品住宅待售面积商品住宅销售面积的最高点是 2015 年 12 月份，正是由于 2015 年 12 月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，各地纷纷出来了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，提升了二、三、四线城市去库存速度。

鉴于此，2015 年商品房的现房存销比处于历年最高水平，其中住宅去化周期为20个月左右。而到了2017 年 7 月份，住宅去化周期回落至 12.3 个月，这意味着一年多将卖完，接近 2012 年的水平。