8292元/㎡起价创新高 长睦“价格洼地”标签或消失？

　　5月31日，杭州市国土局挂牌4宗地块，含2宗宅地、2宗商地，总出让面积115802㎡，建筑体量34.88万方。宅地分布于江干区长睦单元、拱墅区庆隆单元;商地分布于滨江区西兴北单元、上城区近江单元。预计7月3日出让。

       其中杭政储出[2017]26号地块，规划住宅用地，东至余杭区乔司镇和睦桥村，南至长睦路，西至长睦单元R21-12B地块，北至华鹤街。出让面积58989㎡，容积率2.13，建筑面积125646.6㎡。

　　此次挂牌的长睦单元地块已收录在最新发布的2017年主城区《读地手册》中。如上图所示，红色标记区域为长睦单元地块所在，房掌柜到达该地时，地块内部已基本是平整净土。

　　长睦单元西北至上塘河、西南至绕城高速、东至余杭区界、南至沪杭铁路，规划面积287.96万平方米。
　　按照规划，长睦单元的定位为“生活便捷、宜游宜居的生态新城”，并将形成“一轴、两心、两片、两廊”的规划布局。自北向南纵贯单元的东风港河是一条景观轴线，河两侧将布置公共绿地，游步道等。

　　临近城市主干道 交通便利

　　长睦单元内有临丁路、石大快速路、秋石高架、绕城公路等多条城市主干道，自驾十分便捷。
　　地铁方面，地块距离地铁3号线(规划)约1公里左右，地铁3号线预计2017年开工建设，2020年前通车运营，将来地铁建成开通后，将能享受到轨道交通的便利。
　　公共交通方面，地块距离华鹤街临丁路口公交站约400米，距离长睦锦苑公交车站约800米左右，可乘坐362、371、1902路直达。据悉，地块周边未来水上巴士也将开通，可直达主城区，未来交通将会更加便捷。

　　教育资源丰富 商业医疗尚待完善
　　地块周边教育资源还算丰富，地块距离丁惠第二小学约900米，周边还有丁兰小学、丁惠小学、丁惠第一幼儿园、丁惠第二幼儿园等。

　　此外，根据长睦单元规划显示，地块附近还有多所规划的幼儿园和中小学。但是项目是否属于这个学区划分范围，还要等项目交付以后才能确定。

　　医疗方面，地块周边只有社区医疗卫生服务站等小型医疗配套，基本能满足日常所需，大型医疗设施需依靠丁桥的医疗资源，丁桥目前有正在建设中的杭州中医院丁桥分院，医疗配套尚需完善。
　　商业方面，步行1.3公里即是长睦最大的农贸市场——三义农贸市场，但是地块周边商业配套较少，缺少大型商超，步行范围内仅周边小区底商可满足日常生活所需。大型商业配套方面，地块距离长睦商业中心约2公里左右，3公里范围内还有丁兰广场、物美超市(丁桥店)、丁桥供销社农贸市场和丁桥第一邻里中心，开车5-10分钟即可到达。

　  值得一提的是该区域享有的景观资源——皋亭山景区。在人民生活水平提高之后，人们对于生活质量也提出了更高的要求，在城市空气质量逐步下降的情况下，生活在风景如画的景区边，无疑是一种享受。

　　周边竞品少 未来竞争压力小
　　地块周边目前在售项目只有城发云锦城、新城红郡、保利罗兰香谷、卓越蔚蓝领秀及新盘新城湾上风华等楼盘。城发云锦城目前可售套数为473套、新城红郡可售套数为39套、湾上风华目前可售套数为121套、保利罗兰香谷目前可售房源37套、卓越蔚蓝领秀目前可售房源52套。
　　目前主城区单价2万元以下的楼盘已不多见，长睦单元楼盘目前高层房源单价在17000元/平左右。
　　作为主城区为数不多的价格洼地之一，长睦单元的去化也是十分不错的。
　　根据透明售房网数据显示，同为长睦单元地块的新城湾上风华于5月27日首开，首开当日基本售罄，不足一月时间已成交276套，成交均价16958元/平方米左右，去化可以说是十分快速。

　　此外，城发云锦城、新城红郡、保利罗兰香谷、卓越蔚蓝领秀等楼盘2017年1月至今去化情况比较良好，目前库存也所剩不多，未来区域竞争不大。
　　楼面价8292元/㎡ 未出让已创新高
　　据了解，长睦单元最近的一次宅地出让，是在2016年5月，由新城以4.46亿元竞得，楼面价5122元/㎡，即如今的新城湾上风华项目，目前在售均价为17000-18000元/㎡。此次的长睦单元地块楼面起价8292元/㎡，未出让已是区域新地王。
　　6月15日，距离长睦单元地块不远处的丁桥单元R21-05地块(杭政储出[2017]22号)经过15轮“厮杀”，最终被天阳以上限价格97940万元、楼面价17167元/㎡，溢价率为70%，自持面积比例34%竞得。
　　6月19日余杭临平北商住地出让爆冷，仅仅经过1轮竞价，就由越秀以总价132171万元，楼面价8513元/㎡、溢价率0%竞得，这也是杭州土地新政以来首宗不含自持比例的涉宅地块。
　　从近期的土地出让可以看出，目前土地市场冷热不均，难以预料，那么长睦单元地块出让又会如何呢?
　　有业内人士表示：“一直以来长睦单元板块所推出的地块，基本是低溢价成交。此次的长睦单元地块楼面起价8292元/㎡，已经刷新了板块的楼面价，如此高的地价房企拿地可能不太理性，有可能也会爆冷。”
　　也有业内人士持不同意见：“7月3日共两宗宅地出让，相比庆隆单元地块的高地价，长睦单元地块可以说是门槛比较低了，目前开发商拿地热情不减，进入自持比例是很正常的。”
　　据了解，一些此前被主城区土地“高门槛”逼退的中小房企，对该地块的意向也不小。
　　鉴于目前主城区推地必进入自持比例竞报的现状，倘若长睦单元地块进入自持比例投报阶段，按照70%的溢价率算，楼面价为14096.4元/平米，价格直指目前周边楼盘在售均价，对于部分房企来说可能压力巨大。

　　长睦单元土地出让重点回顾：
　　城发在09年首进长睦，拿下2宗地块分两期开发云锦城，目前仍有在售房源，均价约16000元/㎡上下。
　　2011年汉嘉(浙江城建)拿地，开发汉嘉柒号，主打褐石建筑高层+排屋产品，后于2016年由新城收购该项目，改名新城红郡。
　　2013年3月5日，金地、保利同天底价拿地，目前项目均已交付。
　　2014年3月，卓越回归杭州市场，一举拿下长睦两宗宅地，并在3月补仓相邻的余杭区属宅地，联合三宗地块开发蔚蓝领秀项目。
　　2016年，新城果断补仓，龙湖、德信参股，开发湾上风华项目。