南京98亿元地王出让 “招商系”同盟军浮出水面

3月6日晚间，招商蛇口海外上市平台招商局置地发布公告称，旗下非全资附属南京招商招盛房地产有限公司（简称“南京招商”），与重庆瀚置、句容金汇订立合作框架协议，据此三方将成立一家合营公司，以专门从事开发此前成功投得的南京2016G98土地。

据《证券日报》记者了解，上述地块为南京市秦淮区中华门外中山南路以西土地，为商住办混合用地及二类居住用地，是招商局置地于今年2月15日南京开年首拍地块之一，并且是由摇号角出买家，招商局置地以总价98.1亿元人民币摘得，为南京总价地王。

值得关注的是，拿地仅20天后，这块地王即被分解，“招商系”背后的同盟军也因此浮出水面。据上述公告显示，碧桂园、香港置地参与该地块开发。

对此，有消息人士向《证券日报》记者表示，招商局置地是招商蛇口的海外平台公司，规模较小，可能吃不下如此大体量的项目，引入合作者是很常规的策略，不排除未来有长期合作的可能性。

“同盟军”浮出水面

值得关注的是，对于上述98亿元规模的地王地块，三家合作者持股比例几乎持平。

据招商局置地披露，于注册成立程序完成后，南京招商、重庆瀚置、句容金汇在合营公司的资本权益将透过资本注资，分别调整为34%、33%、33%的比例。于3月14日前，各方须向合营公司作出初步注资。据此，南京招商将向合营公司授出金额为19亿元免息股东贷款。

据查询，重庆瀚置是受香港置地的间接控制公司，属于招商局置地的关联人士；句容金汇则是南京市高淳区碧桂园房地产开发有限公司全资持有公司。也就是说，“招商系”对于该大标的地块选择的合作者是此前有所联系的香港置地和碧桂园。

上述消息人士向《证券日报》记者透露，上述地块为商住属性，而香港置地和碧桂园刚好是对商业和住宅各有优势的企业。更重要的是，将来其合作可能是长期性的，包括未来在拿地或者拿地后也有可能小股操盘，协同开发，降低风险。

招商局置地在公告中也提及，订约方各自将受惠于是项合作，以发挥所长、捉紧市场机遇、提升其于中国房地产市场的投资组合，从而改善资本效益及绩效，并降低投资风险。

另有媒体报道称，上述三家企业的交集，早在过去多年间已有迹可循。其中香港置地首次进入重庆市场时，首个项目“长嘉汇”便是与招商地产合作；2013年11月份，双方联合以40.1亿元竞得重庆渝北两宗宅地。而去年9月23日，碧桂园董事局主席杨国强曾携总裁莫斌、副总裁程光煜等一众高管前往深圳拜访招商局董事长李建红，当时杨国强便表示“非常期待与招商局合作”。

而关于对该地块的投资及资金分配方面，招商局置地披露，南京中华门G98地块应付总额约为103.1亿元，包括土地代价98.1亿元及履约按金5亿元，将由订约各方在合营公司的持股比例拨付。

高总价地王分解开发

事实上，对于一家房企来说，大体量地王项目往往难以“独吞”而成功。以南京此前的256亿元巨无霸地王为例，最终结局是，中冶置业因资金链始终无法解压等原因，导致1号地分多块转让，2号地遭政府收回，3号地自己开发。

有业内人士向《证券日报》记者表示，除了资金成本过高，回笼资金较慢外，高总价地王通常都是多业态组合的地块，不但体量大，而且业态复杂，多数都是涉及重大规划综合体项目，包括商业、写作楼、住宅，甚至包括教育、医疗等等多种资源的汇聚，这往往不是一家企业来做也能够全部做到最优开发的，因此，无论是从资金压力、开发风险等方面看，合作开发都是更为稳妥的战略。

《证券日报》记者也注意到，招商局置地于2013年由招商蛇口（原名招商地产）通过反向收购的方式在香港上市，持股比例为74.35%。母公司大力支持公司的发展，注入了南京、广州、佛山和重庆四个城市的房地产项目。

兴业证券高级分析师鲁衡军称，招商局置地上市后并没有激进的扩张，除了在现有城市扩大土地储备，仅进入西安和句容两个新城市，目前公司总的土地储备可供未来3年-4年发展，并可保持10%-20%的增长。

据记者了解，招商局置地2016年合约销售额达到160亿元，公司市值目前约60亿元，对于一个仅土地成本就高达上百亿元的项目，确实难以“独吞”。

对此，上海易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，南京市场对于拿地资金的审核较严，由一家房企抢先占一个拿地的“坑”，后续可以通过股权分散等方式来现拿地权益的分配。另外，严跃进预计，今年整个资金面会略从紧，所以房企在这方面学会不断降低资金成本。

同时，联合开发，企业不必将资金大规模沉淀在一个城市的一个项目中，有利于对其他城市项目的投资和开发，助益现金回流，保证企业资金血脉畅通。