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挖掘万亿级存量市场寻多元化发展 地产商迎转型“潮”

来源:上海金融报  报道 天津房掌柜  2017-01-24 07:58:36
[摘要]近日,融创中国向乐视战略投资150亿元,缓解了乐视资金上的燃眉之急,同时也被业界解读为是开发商寻求多元化发展的信号。在融创注资乐视的次日,万达集团2016年会在合肥(楼盘)召开,期间公布了万达集团2016年经营业绩:万达商业收入1430.2亿元,完成年计划的100.4%,同比减少25%,净利润同比增长。房地产收入1122.7亿元,完成年计划的100%;租金收入195.8亿元,完成年计划的102.3%,同比增长29.6%。商业收入超过房地产收入。董事长王健林宣布,万达商业向轻资产转型成功。

近日,融创中国向乐视战略投资150亿元,缓解了乐视资金上的燃眉之急,同时也被业界解读为是开发商寻求多元化发展的信号。在融创注资乐视的次日,万达集团2016年会在合肥(楼盘)召开,期间公布了万达集团2016年经营业绩:万达商业收入1430.2亿元,完成年计划的100.4%,同比减少25%,净利润同比增长。房地产收入1122.7亿元,完成年计划的100%;租金收入195.8亿元,完成年计划的102.3%,同比增长29.6%。商业收入超过房地产收入。董事长王健林宣布,万达商业向轻资产转型成功。

挖掘万亿级存量市场

中国指数研究院日前在其发布的《2016年中国房地产销售额百亿企业排行榜》中,将131家百亿房企按销售额分为五个阵营(3000亿以上的超级阵营、1000—3000亿元的第一阵营、500—1000亿元的第二阵营、300—500亿元的第三阵营、100—300亿元的第四阵营)。

中国指数研究院表示,在企业转型上,2016年,百亿企业一方面把握政策机遇,发展高度契合国家发展战略的特色小镇、轨道交通物业等,抢占政策红利;另一方面,盘活存量、挖潜存量客户价值成为存量市场主体地位下的转型窗口;此外,继续延伸地产产业链,与金融融合发展,加快金融化进程。

从各阵营在热点领域的布局来看,超级阵营、第一阵营的千亿级企业转型方向更为多元,平均涉足5个热点领域,增量市场、存量市场及相关产业链的热点领域均已布局;而第二阵营平均涉足3个热点领域,在存量市场和金融领域的布局较多;后两个阵营平均涉足1-2个热点领域,打造专精的特色业务。

在增量市场中,百亿企业紧跟政策需求,结合自身优势打造不同主题的特色小镇。恒大、万科等8家千亿级房企及招商、华侨城等国企和时代地产均提出或正在打造融入文化、科技、足球等特色的小镇。

同时,随着轨道交通建设的推进,百亿企业通过与政府合作积极探索“轨道交通+物业”的发展模式,获取优质城市资源。万科、保利等百亿企业通过“轨道交通+物业”的发展模式开发地铁上盖物业,打破“拿地困局”。除此之外,随着“八横八纵”铁路规划的升级以及国家鼓励扩大社会资本投资建设铁路政策的出台,部分百亿企业参与到铁路建设项目。

在存量市场中,百亿企业创新智能社区、金融平台、健康养老等服务体系,深入挖掘社区价值。其中,万科和富力的智慧社区、金地的life智能家等纷纷为业主提供智能化的服务;碧桂园的“碧有信”、恒大的“恒大金服”等社区金融服务平台陆续推出;万科推出社区居家养老服务的全新产品线;绿城发布了园区健康服务生态体系。

此外,涉足租赁市场成为百亿企业布局存量市场的“新蓝海”,其中,长租公寓、联合办公等细分领域成为百亿企业把握一二线城市存量市场的重要方向。2016年,百亿企业紧抓租赁市场的发展机遇,重点发展特色鲜明、服务到位的长租公寓并提出对应品牌,或重点挖掘联合办公空间的产业租赁市场。

与此同时,百亿企业将轻资产模式应用到存量市场中,一方面加快物业服务的轻资产输出;另一方面继续挖掘存量市场中商业、酒店、写字楼等业态的轻资产运营。

在金融化方面,百亿房企通过加深与金融领域的合作,促进产融结合。一方面采用“地产+基金”模式,有效拓宽融资渠道。与基金机构组成联合体拿地,缓解资金压力;或自己设立基金,募集社会资本,补充从拿地到开发等阶段的资金投入。另一方面积极推进物业资产、购房尾款、酒店物业等基础资产的资产证券化,购房尾款为标的资产证券化集中爆发。同时,百亿企业成立资产管理平台,依托持有物业运营获得增值收益,更以轻资产化的商业运营与资本深度融合,分享大资管时代的发展红利。另外,部分百亿企业凭借独特的PPP发展模式,获取发展资金,如华夏幸福(600340,股吧)。

此外,百亿房企充分利用庞大的上下游产业链优势,打造金控平台,将业务领域渗透至金融业,取得资产端的竞争优势。2016年,百亿房企搭建金融平台,通过参股或成立证券、保险、基金、金融租赁等金融公司,完善金融牌照布局。

开发商试水转型的背景是,经过数十年的城市化发展后,北上广深土地资源愈发稀缺,新房供应逐渐减少,城市已逐步进入存量房时代。对于开发商而言,无地可拿和地价高企的尴尬境地仍将持续,原有的快周转模式已不适用,房地产驱动模式正向服务业转变,或者说向新型地产转型。而新型地产的一大特征就是在地产开发基础上附加大量服务内容,通过提供更多的服务获得更加广阔的盈利空间。服务费往往是新型地产的主要盈利方向之一,如长租公寓、养老地产等都属于新型地产,虽然目前规模较小,但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势。

超级、第一阵营转型版图

1000—3000亿元9家企业组成的第一阵营均在为未来的“大象起舞”谋篇布局,加速并购重组与轻资产化运营是该阵营的主要增长逻辑。其中,保利、中海、融创分别为国企、民营企业的收并购大户,未来的资本化整合预期为企业提供了充足的发展潜力;华夏幸福、绿城、万达商业、华润置地均已经或开始推进轻资产化运营,通过运营模式输出加速抢占市场份额。而万科、恒大、碧桂园组成的超级阵营的转型版图则已略见规模。

在向乐视战略投资之前,融创虽然进行过多项并购,但是从未投资过房地产以外的业务。融创中国董事会主席孙宏斌在发布会上表示,房地产是融创绝对的主业,这5到10年,是中国房地产行业一部分企业的钻石时代,我们从来不可能不看好这行业,但今后哪有这么多地给你买?现在地也越来越贵,这个行业是有风险的。融创必须为5到10年后作好准备,目标是体量差不多和房地产一个数量级。我们已经探索了很多行业,比如投资增量市场,投资链家就是房地产行业巨大的增量市场;比如金融平台,但现在太贵还没有下手;比如资源性行业,我们看了好多矿;比如消费升级后的大娱乐、大健康行业。

据克尔瑞地产研究介绍,早在2015年时,万达便有意从房地产商转型服务商,2016年成为企业正式转型的起点,输出万达广场品牌,并引入富力结成合作伙伴,直指5年开发25个商业综合体。同时,其轻资产模式也从投资类万达广场衍生出合作类万达广场,前者是合作方拿钱下订单,万达承担找地、建设、招商和运营,后者则需要合作方出钱又出地,万达仅负责设计、建设指导及招商运营,相关费用也由对方提供,最终收益7/3分成。基于此,万达轻资产业务可加速推进,地产板块销售或持续收缩,租金收入将成为地产业务主力支柱。

万科集团总裁郁亮曾表示,十年之后万亿大万科,一半将来自新业务。2016年万科积极采用品牌输出的轻资产发展模式,迅速扩大物业、养老领域的布局。截至2016年8月万科睿联盟物业覆盖65个城市的174个成员、1226个项目。养老领域则拥有12个养老项目和42个日间照料中心。

万科长租公寓业务发展更侧重于轻资产化运营模式,2016年4月,万科推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”,标志着万科长租公寓业务已完成了从0到1的探索。

万科万丈资本采用“基金加资管”的模式,以小股操盘联动大资管提升资产价值。2016年联合香港李锦记斥资57亿元收购上海(楼盘)企业天地3期,又以23.75亿元收购凯雷地产基金旗下中区广场项目。

恒大将企业更名为“中国恒大集团”,不再单纯地突出地产,而是更好地反映企业的多元化业务发展战略。如2015年收购中新大东方人寿保险并更名“恒大人寿”;2015年进入互联网产业,上线恒大金服和恒腾网络;2016年成立恒大金融控股集团,通过收购、增持获得了消费金融、保险、银行、支付等牌照;恒大健康开展健康养老社区、新型高端国际医院等业务;发展文化旅游产业,打造中国海南(楼盘)海花岛、恒大海上威尼斯等大型综合文化旅游项目。

碧桂园则在资本市场、科技小镇和海外市场中扩张版图。碧桂园2016年9月向中国证监会递交的物业服务A股IPO申请已获受理,物业收入正成为新的利润增长点;2016年8月正式运营社区金融平台“碧有信”,进军社区金融。此外,碧桂园宣布“产城融合”战略,推出科技创新智慧生态小镇计划,进军产业地产。在海外扩张中马来西亚的森林城市为2016年碧桂园突破3000亿销售做出了贡献,今年碧桂园将乘胜追击,聚焦印度尼西亚市场。

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责任编辑:黄晓明

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