京企参与郑州拍地遭十余开发商联手抵制 引业内关注

    近期因举牌首钢股份（000959）而颇受关注的石榴集团（更名前称K2地产），又被推上舆论风口浪尖。12月3日，因石榴集团缴纳8亿元保证金，顺利进入即将开拍的几块郑州城改用地竞拍，十余家开发商云集郑州金水路，约600辆汽车身披“村民维权、‘K2们’滚蛋”、“‘K2’来搅局，安置房停建”等标语，进行联名抗议。12月4日凌晨，石榴集团官方微信发布声明，称将退出本轮土拍。

　　K2缘何被抵制

　　一家外来开发商报名参与土地竞拍本无可厚非，但让郑州开发商如此如临大敌的K2，此前已在当地搅动过一场地产风云。

　　2016年6月，K2地产首次亮相郑州，就因不断抬高竞买价格，使最终拍主万科天伦的成交价比起始价多了2400万元。同月进行的另外三个地块竞拍，K2均参与其中，让本土开发商不断“出血”。

　　此后的7月7日，郑州一块合村并城宗地竞拍，K2强硬加价对战，最终以7.17亿的价格将“准地主”斩落马下，高于起始价4个多亿，成为郑州土地招拍挂历史上首次遇到的突发状况。7月14日深夜，一份名为《关于郑政出（2016）72号（网）土地出让后有关问题处理意见的请示》在网上流传，指出K2因提交的审核资料不齐全，竞拍无效，竞拍保证金不予退还等。最终K2归还土地，暂时退出了郑州地产市场。

　　尽管K2在上轮博弈中未获得实质性利益，但郑州合村并城和城中村改造多年来遵循的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式，被K2高价抢拍打乱。城改项目宗地低价成交，起始价摘牌的潜规则亦被打破。

　　证券时报·e公司记者了解到，涉及即将进行的城改用地竞拍“准买主”包括碧源、升龙、名门、万科天伦、伟业、万锦等郑州本土开发商。有了前车之鉴，此番K2再度亮相郑州城改地拍卖，自然让本土开发商精神紧张。

　　城中村改造的“默契”

　　“城改地块由于涉及前期拆迁工作，计划进场的开发商基本均与当地政府有了‘默契’，即开发商资金先期投入，进行拆迁相关工作，而这块城改地也理所应当成为囊中物。所有土地通常均是尚未拍卖，各方利益已分配完毕。在K2之前，万科、融创等大型地产集团均遵守郑州的拿地规则，采取与本地企业联合拿地或收购本地企业的方式，温和融入郑州市场，K2的蛮干必定引起一片哗然。”一郑州地产业人士分析称，由于城改用地已经默认归属，很多项目售楼部在土地开拍前就已建起，甚至部分房子已经内购出售。此时如果开发商地没拿到，造成的问题影响面很大。

　　如果K2强行介入，本地开发商会受多大损失？

　　河南一本地媒体进行测算显示，以一块400亩城改土地的投入为例，土地开拍前，本地开发商已投入的各种费用高达28亿元。今年9月出台的郑州土拍新规规定，网拍报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”模式。如果K2参与竞争，叫价最终达到熔断线，则前期投入的开发商最终拿地价格就要多付出10多亿元。而如果该公司没能竞争到最后，土地被K2抢到，那么之前的28亿资金就付之东流了。

　　K2还会不会再来

　　在4日凌晨发布的退出声明中，石榴地产也表达了对郑州土拍现状的无奈。

　　声明称，公司看好郑州的发展及未来，希望以公开公平公正的方式参与郑州建设。企业用的是合规资金，投的是政府公开的招拍挂，有的是符合标准的资质。但是，迫于地方同业的压力，石榴集团不得不放弃参与此次竞买，核心的原因竟然是竞价可能会对当地同业构成压力，作为外来投资人，石榴集团不是竞标“价格联盟”的一员。

　　已被两次逐出郑州的K2，还会不会再来？

　　上述郑州地产业内人士认为，如今一线城市的开发成本较高且竞争激烈，以郑州为代表发展前景良好的二线城市，已成为国内大型地产企业新的开发标的。即使K2在郑州折戟后不再来参与竞争，还难免有K3、K4。况且目前，郑州城改模式已经改变，如今新拆迁的土地已经实现政府主导，净地出让。未来郑州土地市场面临公开竞争是行业发展的必然结果。