易宪容:房地产调控政策加码 调控政策短期不会退出

当前全国的房地产市场调控还会继续，如果房地产市场不能够回到居住功能，房地产调控政策进一步收紧可能是常态。

11月28日，上海与天津同时宣布，当前的房地产调控政策将进一步加码，其调控态势将进一步加紧。也就是说，国内的今年930房地产调控以来，国内房地产城市的住房销售量已经出现全面下降，甚至于有些城市出现急剧的下降，面对这种住房销售量急剧下降，肯定会影响GDP增长。目前市场都在担心，这轮房地产的调控会不会如早几年那样由于对GDP增长影响而停止，所以，对于当前以投资为主导的住房市场来说，不少城市的住房销售量是突然急剧下降，但房价则仍然挺拔在高处不变化，甚至于很多人都在说，中国许多城市的房价只是会上涨而不会下跌。事实上，只要市场房价上涨的预期不改变，房价是不会下跌的。但从昨天上海及天津对房地产市场调控进一步加码的情况来看，已经向国内房地产市场发出明确的信号，在短期内或至少在一二年内，这轮房地产调控是不会结束。

对于上海及天津的房地产调控进一步加码，尽管这些政策对房地产市场有影响，但不会有多大，即仅是提高购买住房的杠杆率，所起到作用是十分有限的。但是，这其中透露出以下几个方面的信息。

一是对于上海及天津的房地产调控进一步加码，也就意味着对于当前全国的房地产市场调控还会继续，中央政府不会因为影响GDP增长而停止。这也意味着对于完全在观望中的一线城市及部分热点的城市的住房投资者来说，以为当前的房地产调控也会如早几年那样，一旦影响经济增长就会撤除这些调控政策，估计只能是幻想，未来的房地产调控政策走到哪里还得走一步看一步。如果房地产市场不能够回到居住功能，房地产调控政策进一步收紧可能是常态。

二是就进一步加码的房地产调控政策来看，不仅在于住房按揭的杠杆率全面提高，更在于认房又认贷，这就让房地产信贷政策又回到2014年930和2015年调控政策之前的原点，完全阻止持有更多住房的投资者再进入市场。而今年上半年房价疯狂上涨，最为重要的因素是让持有更多住房投资者利用住房信贷优惠政策进入市场。而购买住房杠杆率上升到这样一个高位，完全可以阻止住房投资者再进入市场，及如此高的杠杆率，住房投资者也不敢再进入市场。所以，早些时候在房价疯狂上涨高位进入的住房投资者要想再找接盘并非容易了。

三是当前的房地产市场完全是一个以投机炒作主导的市场。因为，930房地产调控以来，不少城市的住房销售量是急剧下降，但是住房价格则不变化。其特征显示为住房市场的价格完全由市场的预期来决定。在这种情况下，只要住房市场的价格上涨预期不改变，尽管住房销售量可急剧下降，但住房的价格则不会下跌，因为住房投资者不会降低价格出售。而不是如住房消费为主导市场时，住房销售量大跌，房价也随之下降。当前房地产调控政策正好是冲着这些住房投资者而来，希望来改变当前市场这种格局。但在改变这种格局并非容易，房地产市场僵持局面会持续一段时间。

四是一线及不少热点二线城市的房地产市场出现僵持局面，估计这是政府所看到的，因为这不仅能够让上半年那种房价疯狂上涨的局面得以改观或突然停止，也不至于房价急剧下降而冲击整个经济及金融体系。因为只要房价不下跌，房地产企业投资还是会增加（所以今年提高的房地产去库存没有让房地产企业的投资快速增长，真的太搞笑了），中国经济增长也不会快速下降，中国银行体系的风险也不会暴露出来。当前房地产调控政策的意图也显示，对于当前中国房地产市场风险只能用时间来换空间。但实际上估计这不太可能，真实的情况只能用时间来检验！