资金脱虚入实需降楼市“虚火”

今年1-4月，全国民间投资增速持续回落至5.2%，低于同期全社会固定资产投资增速5.3个百分点。4月，全国70个大中城市中价格环比上涨的城市有65个，合肥、厦门、南京和未列入70大中城市统计的苏州等二线楼市“四小龙”房价领涨全国。当前，我国这种民间投资增长持续放缓和热点城市房地产市场急剧升温的鲜明反差，一定程度表明社会资金存在脱实入虚的冲动，不可避免会降低社会实业投资的意愿。为有效引导社会资金脱虚入实，需要有效抑制住宅等资产价格过快上涨，减少民间投资壁垒，提供优惠财税金融政策，营造社会经营实业氛围。

　　当前我国社会资金存在脱实入虚的冲动，除产能过剩、市场需求不振等原因外，房价高位过快上涨应该说是最主要的驱动因素。虽然房地产业也是实体经济重要组成部分，但房价高位快速上涨对居民收入和市场租金的过度偏离，导致房地产业资金出现了“房地产融资—购买房地产—房地产再融资”的体内自我循环，以及大量吸纳社会新增融资的运行特征。

　　2016年一季度，我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%，增速比上年末高出1.3个百分点，比各项贷款增速高出7.5个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%,较上年同期提高1.9个百分点。社会资金蜂拥也点燃了热点城市土地市场，截至5月15日，包括北上广深等四个一线城市及南京、苏州、合肥等二线城市在内的21个热点城市，今年共产生110个高价地项目，“高单价、高总价、高溢价率”成为共同特征。

　　过去一年，我国相当部分城市住宅价格上涨幅度明显超过制造业利润率。当前热点城市二手住宅价格的同比涨幅基本都在8%以上，北京、上海、深圳的房价涨幅超过30%。2015年全国规模以上工业企业主营业务利润率仅为5.76%。考虑到我国热点城市房价已经长期持续较快上涨，反观制造业盈利能力受宏观经济下行压力影响还存在下滑可能性，住宅投资无疑是当前国内最具竞争力的投资选择，因而社会资金对住宅投资的追捧就不意外了。在银行贷款、上市融资等之外，各路资金通过理财、信托、资产管理计划、民间融资等进入房地产业，推高房价高位运行态势，客观上减少了对民间实业投资支持的积极性。

　　应该看到，当前我国供给侧改革的一个重要内容是提升制造业品质。品质提升的基础在于机器设备改造更新、工艺技术研发改进等长期持续地投入，涉及到相当规模社会资金，且短期内相关投资回报可能并不会明显上升。而住宅价格高位上涨所引发的住宅投资替代效应，无疑是社会资金扩大实业投资的“拦路虎”。如果未来住宅投资收益率不能长期稳定在社会平均投资收益率水平，那么社会资金对住宅投资的追捧势必进一步增加脱实入虚的冲动。

　　因此，需要采取有效措施抑制热点城市房价大幅上涨，推动非热点城市加快住宅库存消化，保持房价持续平稳运行；同时还要认真落实支持民间投资各项财税金融优惠政策，激发市场主体创新活力，有序引导民间资金进入实业投资，推动我国传统产业转型升级，并扩大新兴产业发展空间。