余丰慧：推行合理房价机制 谨防京七条促涨房价

　　面对9月份高达20%的房价涨幅，北京市政府坐不住了。

　　23日晚间出台了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(简称京7条)。

　　与以往调控措施最大的不同是，京7条核心要旨是从增加市场供给量入手，特别是增加小户型低价位自住型商品住房为切入口，解决的是中低收入者的住房问题。把夹心阶层包括进去，是京7条的最大亮点。

　　光操作，应该能够逐渐降服脱缰野马般上涨的房价。 但是，经济学上的一个观点是，政府介入资源配置，容易造成效率损失，效率低，发生寻租，操作难度大等问题。因此，若要把京7条落实好，出效果，必须精细化操作，以下几点需要格外关注。 土地供应要力推“限房价、竞地价”等出让方式。北京有成熟做法，搬来即可。此前，恒大入京竞地价的范例推高开来就可以了。九月初，恒大以40.4亿元配建51500平方米公租房摘得朝阳区豆各庄乡B地块，是北京第一块以“限房价竞地价”的方式出让的土地。该地块剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元平方米。同时，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。而豆各庄地块周围项目的在售物业在2.6万元左右。恒大限价房低于市场价4000元平方米。 建立和推行合理房价机制。京7条规定，自住型商品住房销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。落实上要防止开发商哄抬周围房价，以抬高自住型商品住房价格。如何确定同地段、同品质商品房价是关键。绝不能由开发商合谋定价。笔者建议，借鉴德国做法，建立合理房价机制。由完全独立的评估机构和评估师独立评估出同地段、同品质商品房价作为合理房价，成为自住型商品住房定价依据。在合理房价基

　　笔者认为，京7条的方向是正确的，思路是对头的。这其实是政府在住房保障上职能的扩大和延伸，是政府负责解决百姓住房覆盖面的扩围。基本形成这样一个机制:政府通过建设保障性住房，解决极低收入阶层的住有所居问题;通过自住型商品住房解决中低收入者的住房问题。富裕高端阶层通过完全市场化的商品房市场解决。政府对于商品房市场的调节重点放在通过税收等手段抑制投机投资上。

　　京7条较大幅度增加准政策性的中小户型、中低价位自住型商品住房建设，不仅能够解决中低收入者的住房问题，实现这部分群体住有所居的梦想，而且也能够对商品房市场起到抑制价格上涨的作用。把中低收入者的住房需求从商品房市场分离出来，减轻了商品房市场需要压力，起到了抑制房价上涨的作用。因此，从增加市场供给上着手，只要能够周密阳光操作，应该能够逐渐降服脱缰野马般上涨的房价。

　　但是，经济学上的一个观点是，政府介入资源配置，容易造成效率损失，效率低，发生寻租，操作难度大等问题。因此，若要把京7条落实好，出效果，必须精细化操作，以下几点需要格外关注。光操作，应该能够逐渐降服脱缰野马般上涨的房价。 但是，经济学上的一个观点是，政府介入资源配置，容易造成效率损失，效率低，发生寻租，操作难度大等问题。因此，若要把京7条落实好，出效果，必须精细化操作，以下几点需要格外关注。 土地供应要力推“限房价、竞地价”等出让方式。北京有成熟做法，搬来即可。此前，恒大入京竞地价的范例推高开来就可以了。九月初，恒大以40.4亿元配建51500平方米公租房摘得朝阳区豆各庄乡B地块，是北京第一块以“限房价竞地价”的方式出让的土地。该地块剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元平方米。同时，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。而豆各庄地块周围项目的在售物业在2.6万元左右。恒大限价房低于市场价4000元平方米。 建立和推行合理房价机制。京7条规定，自住型商品住房销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。落实上要防止开发商哄抬周围房价，以抬高自住型商品住房价格。如何确定同地段、同品质商品房价是关键。绝不能由开发商合谋定价。笔者建议，借鉴德国做法，建立合理房价机制。由完全独立的评估机构和评估师独立评估出同地段、同品质商品房价作为合理房价，成为自住型商品住房定价依据。在合理房价基

　　土地供应要力推“限房价、竞地价”等出让方式。北京有成熟做法，搬来即可。此前，恒大入京竞地价的范例推高开来就可以了。九月初，恒大以40.4亿元配建51500平方米公租房摘得朝阳区豆各庄乡B地块，是北京第一块以“限房价竞地价”的方式出让的土地。该地块剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米。同时，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。而豆各庄地块周围项目的在售物业在2.6万元左右。恒大限价房低于市场价4000元/平方米。

　　建立和推行合理房价机制。京7条规定，自住型商品住房销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。落实上要防止开发商哄抬周围房价，以抬高自住型商品住房价格。如何确定同地段、同品质商品房价是关键。绝不能由开发商合谋定价。笔者建议，借鉴德国做法，建立合理房价机制。由完全独立的评估机构和评估师独立评估出同地段、同品质商品房价作为合理房价，成为自住型商品住房定价依据。在合理房价基础上降低30%，确定自住型商品住房价格。对于超出合理房价过多的，按照哄抬价格惩处。

　　一定要防止京7条使得北京房价不降反涨。因为，自住型商品住房价格由开发商根据同地段市场价下浮30%确定，开发商完全可以串谋抬高市场价格，从而抬高自主型住商品住房价格，使得所有房价齐上涨。对此，必须予以重视。

　　同时，对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，必须严惩外，关键在于防止购房者与开发商内外勾结和政府权力寻租行为。所有违规违法背后都有政府权力之手的影子。要么是政府监管管理失职渎职，要么是政府个别腐败分子在保障房、自住型商品住房上寻租腐败。约束政府行为、管住权力之手是确保京7条落实出效果的重要环节。